中国中长期房价增速和收入增速的对比及启示

复旦大学管理学院 陈杰

摘要：根据官方统计数据，中国商品住宅价格1991-2012年21年间增长6.18倍，可同期全国人均GDP增长19.3倍，同期城镇人均可支配收入增长13.4倍。即使从1998年市场化房改开始算起，2012年城镇新建商品住宅销售均价是1998年的2.93倍，可2012年全国人均GDP是1998的5.64倍，2012年城镇人均可支配收入是1998年的4.53倍。这样，中期和长期看，似乎中国城镇居民收入的增速都跑赢了房价。可为什么城市居民还普遍感觉房价这么贵，买不起房呢？除了官方数据算出的商品住房销售均价具有统计数据特有的迷惑性外，还因为收入增长不平衡、地区差异大、房价飙升主要在近年，以及中国商品住宅原来定位是少数人奢侈品，起点过高，直到现在也没有能进入寻常百姓家。

中长期收入跑赢房价？

日前恒泰证券首席经济学家清议发博文，用国家统计局数据得出结论：“1987-2012年这25年里，国内商品房平均销售价格累计净增了13.19倍。”引起媒体强烈关注。清议先生的这个结论，依据的是国家统计局发布的官方数据，数据源上没有什么问题，但如果按照这个算法，同样用国家统计局的官方数据，可知道中国人均GDP在1987-2012年的25年间累计增长了多少倍？33.5倍！（注：未经说明的增长率都是名义增长率，未扣除价格因素，下同。但房价也是名义增长率，只有这样才可比）可知道同期中国城镇居民人均可支配收入累计增长了多少倍？23.5倍！可知道中国城乡储蓄25年间累计增长了多少倍？129倍！比起这些惊人的增幅，看起来商品房价25年13.19倍的增幅，真不算什么了。

清议讨论的是全国商品房销售均价，基于国家统计局发布的全国年度商品房销售额除以商品房销售面积而得来（注：这里讨论的数据都是指新建商品房-一手房）。但老百姓关心的是商品住宅，而商品房包括办公楼、商业营业用房等。虽然商品住宅确实如清议所说，占到商品房的八成以上，商品住宅均价与商品房均价一般情况下差别不是很大，但毕竟还是有所差别。为了更严谨，应该还是用商品住宅均价。

然而，虽然中国统计年鉴中有的全国商品住宅销售面积数据可以追溯到1986年，商品住宅销售额却只有1991年才有。笔者用最可得的国家统计局数据，算出1991年以来历年全国新建商品住宅均价，比如1991年商品住宅均价是756元/平方米，2012年是5430元/平方米。这样，2012年的商品住宅均价是1991年的7.18倍，也就是1991-2012年的21年期间商品住宅价格累计增长了6.18倍，年平均增长8.6%。但同期全国人均GDP累计名义增长19.3倍，同期城镇人均可支配收入累计名义增长13.4倍。都显著高过商品住宅价格的增长率。

熟悉中国住房市场的人士自然会指出，中国住宅市场化是1998年之后的事情，之前商品住宅是定位少数人的奢侈品，与平均收入进行比较没有意义。有人会猜测，1998年前中国房价上涨缓慢，1998年之后才开始飙升并大大超过收入增幅。但至少国家统计局数据显示，2012年新建商品住宅销售均价只相当于1998年的2.93倍，1998-2012年累计增幅才193%，仍显著低于同期全国人均GDP464%和城镇人均可支配收入353%的累计增幅。即2012年全国人均GDP是1998的5.64倍，2012年城镇居民人均可支配收入是1998年的4.53倍。

还有人会指出，商品住宅主要面对中高收入阶层，与平均收入阶层无关。可现在是连平均收入的增速都打败了房价增速，中高收入阶层的收入增长理应比平均收入更快，难道房改这15年来中高收入阶层买房真的变容易了么？

表1：中国及上海经济基本面与房价1987-2012

原始数据来源：历年中国统计年鉴和2012年统计公报；数据均为当期值，未经价格调整

房屋均价具有迷惑性

举国上下都在高喊房价涨的太快太猛，政府也为控制房价而焦头烂额、不断出招，数据却显示，至少中期和长期来看，房价涨幅都低于收入增长和GDP增长。这到底是怎么回事？是数据出了问题，还是我们的感觉错误了？房价到底还要不要调控了？

基于公众对官方数据的普遍不信任感，国家统计局的房价数据有水分，大大低估了真实的房价涨幅，往往会是人们对以上发现的第一反应。但这里的均价是用商品住宅销售总额除以商品住宅面积而得出的，而不是所谓国家统计局曾经闹出2009年房价增幅1.5%笑话的大中城市房价指数，商品住宅的销售总额和销售面积很难作假，一是事关国民经济核算的基础，国家统计局没有动机作假，二是容易用各省区各城市的分数据以及建材、钢材、水泥消耗等其他数据来相互验证，很难作假。所以这个房价本身应该是没有太多虚假成分。

然而，用销售额除以销售面积算出来的住房销售均价确实具有统计数据常有的迷惑性。主要有两个原因。

首先，国家统计局的商品住房范畴包括经济适用房、动迁配套房等保障房或非市场化住宅，这些住房不是普通公众能够购买到的，包含在其中却能显著拉低均价。经济适用房的数据在中国统计年鉴从1997年到2010年是有的，总体比重不算太高，2004年之后占销售面积10%以下。但动迁配套房或棚改房的比重就很难确切知道了。以上海为例，统计年鉴中公布的2011年上海商品住宅销售均价为13448元/平方米，可如果把经适房、动迁房等剔除后的市场化商品住宅销售均价就飙升到21584元/平方米，是前者1.6倍。这是上海统计局承认的。

其次，销售均价从来不是衡量真实房价涨幅的好指标。城市越建越大，房屋越建越远，郊区的房屋低价拉低了整体的销售均价。所以用销售均价算出来的房价指数显然低估真实的涨幅。老百姓所最希望购买的学区房等中心城区成熟地段的房价涨幅大大高于销售均价体现出来的涨幅。但到底真实涨幅被销售均价指数低估多少了，很难完全准确衡量计。即使同一个地段重复观测，又涉及到该地段环境品质改变了，比如新修了地铁和公园，这些对房价带来的正影响该不该剔除？需要建立同质可比的房价指数。笔者也一直在做这方面研究，如我们发现，2004年7月-2012年期间的上海纯市场化新建商品住宅，简单控制地段因素后均价累计上涨240-260%，没有控制地段因素则只有190%左右，前者比后者多出至少50个百分点。但房价指数要做到完全同质可比，技术上还有很多难度。

然而，如果能剔除保障房的影响，住房的销售均价也不是一无是处，至少告诉人们，同样从市场上买一平方米平均意义上的商品住房，从预算角度，今年比过去某年要多付出多少钱。这个说法的另一面是说，随着城市扩张，同一个地段的相对价值是变化的，即使过去这个地段的住房具有平均意义，在现在也不具有平均意义了。所以销售均价的增长还是可以与收入增长进行一些对比和分析，仍有较大的信息量。至于保障房的影响，则可以利用一些房地产信息服务公司提供的市场化房价数据来相对估算。

中长期收入跑赢房价还不够

但即使用市场化住房的价格数据，比如房地产信息服务公司提供的那些，房改以来的13年住房各地均价累计涨幅也就在200-300%之间，除了个别大城市，也就相当于同期收入增幅，多数略低。这又是怎么回事？

这个现象有几个原因可以解释，并且透过这些分析，可以对中国房价有更深入认识：

第一，   居民收入增长不平衡，市场化进程中两极分化加剧，少数人涨的多，多数人不多，但“被平均”后的收入涨幅看起来仍然可观。可相当多数人难以感觉收入与房价保持同步增长或更快。

第二，   地区差异大，大城市房价涨的多，中小城市涨的少。如上海，即使用统计局数据，2012年的均价也是1998年的4.58倍，已经不低于同期收入增速；如果用纯市场化房价来对比，房价增幅更是大大高于收入增幅。前者是7媒体和网络舆论上大城市话语权大，造成全国普遍房价狂涨的舆论印象。

第三，房价确实主要是近年才开始飙升，并成为社会焦点。如看看2004年以来的8年中，单年房价增长情况，即使根据官方统计数据，也有四年房价涨幅显著超过当年人均收入的名义涨幅，分别是2004,2005,2007和2009年。如2009年全国房价涨幅达到惊人24.7%！（上海、北京等城市的官方统计也超过50%），几乎是同年人均收入名义增幅8.8%的3倍。这几年也是社会公众感受房价涨幅最明显，对房价意见最大的几年。这点上，数据与人们直观感觉相符。

第四，虽然中长期看起来收入似乎已经跑赢房价，但普通人还是感觉房价太贵，买不起房，还有一个重要原因是，中国房价起点太高。最初中国开发的商品住宅是专供有海外关系、个体老板等极少数高收入阶层的奢侈品，与免费住公房、不用自己买房的大多数普通居民无关。但1998年后住房市场化，所有人都要面临买房压力，房价却难为普通阶层承受，自然引起很大社会反响。

网上曾流传一篇文章，1989年2月20日《人民日报》第2版：“房价猛涨，势在必控 百姓望楼兴叹”。该报道说，“今年1月，上海住宅市场年初出售11000多套住房，成交不到1/10，幢幢楼房无人买，几十万平方米新住宅空空荡荡。原因是价格昂贵，每平方米最高价已达2300元，令人咋舌。北京最近提供2万多平方米住房，每平方米1600元至1900元。若买两居室，少说也要6万多元。一名大学生从参加工作起就日日节衣缩食，每月存储50元，已是极限，100年才能买上两居室。”可以为这点做一个很好的注解。

从统计数据上也能看出，虽然1991年一个城镇居民一年的可支配收入只能买2.2平方米商品住房，三口之家要15年家庭总收入才能买一套90平方米商品住房，而2012年一个城镇居民一年的可支配收入能买4.5平方米，三口之家7年家庭总收入能购买一套90平方米商品住房，表面看起来容易多了，可房价收入比7：1仍然属于买房能力的边缘，购房支付能力很弱。

综上几点原因，虽然从官方统计数据看，确实长期和中期中国的房价增速都还没有收入增速高，但这里存在很多统计上的迷惑性，普通居民仍然有充分理由抱怨房价太贵，大多数人购房仍然十分困难，相当长一段时间内政府仍然要持续面临艰巨的房价控制压力。还可以指出，笔者发现，1998年以来中国商品住宅的当年价格增长率，与同年居民收入或者人均GDP的增长率统计相关性都很小，统计相关系数只有0.2左右，但与同年货币供应量M2的增长率相关性很大，统计相关系数达到0.52。如很多业界评论，中国房价，有很大程度上是一种货币现象，短期内要控制好房价，必须先关紧货币的水龙头。