国家统计局房价新统计更无法置信

复旦大学管理学院陈杰副教授

     国家统计局2月18日发布了实施新的《住宅销售价格统计调查方案》后的第一份房价统计数据——《2011年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》（以下简称《情况》）。 国家统计局对新方案信心满满，其官方网站上公布城市司负责人接受记者提问的回答，声称这是“在深入调研、广泛征求社会各方面意见和建议的基础上”、“实施《新方案》是贯彻落实国务院有关文件精神，完善房地产市场信息披露制度，改进房价统计的重要举措”。然而，新方案出来后，除了将“商品住宅”从“住宅（含非市场的保障住宅）”做了区分，还增加了144平方米以上住宅（但此次没有发布）的分类外，在最关键的统计结果可靠性上仍然难以让人信服。

    国家统计局此次声称不发布全国住宅销售均价变动，那我们就一个一个城市来验证。《情况》中报告，2011年各大热点城市新建商品住房价格“同比”（与去年同期）上涨幅度分别为：上海为1.8%，广州0.1%，杭州0.9%，深圳3.1%，南京4.2%，天津7.6%，北京9.1%。天津和北京不敢说，其他几个城市的数据实在把我震惊了。发动一下网友，也请开发商自曝，在这几个热点城市1月份能找出几个楼盘，其开价较10年1月同区段可比楼盘的价格涨幅是在这个范围之内的？能有1%？

    别的城市我还没得及研究。但恰好上海统计局网站2月18日也公布了“上海2010房地产市场运行情况分析”，其中写道，本市新建商品住宅全市平均销售价格14213元/平方米。跟之前也是国家统计局公布数据得出的上海市2009年新建商品住宅销售均价12364元/平方米，一比就可知上海新建商品住宅价格在2010年一年内上涨了15%。

     上海统计局说房价涨了15%，国家统计局说只有1.8%，到底该听谁的？到底谁可信？上海统计局的销售均价实际上就是销售额除以销售面积得出来的，实际上这种办法只可能会低估房价的实际涨幅。因为每年的新建住房基本都是越修越远，拿当年（平均而言）较远离市中心的房子价格与上一年度更近市中心的房子来比较，当然会低估房价涨幅了。但即使这样，15%与1.8%的差距也实在太大了一些。真怀疑国家统计局这次“又点错了小数点”。

    国家统计局看来对用销售均价得出房价指数嗤之以鼻，认为漏洞很大，于是用指数方法“精心”地和“科学”地开发了70大中城市房地产价格指数，在《情况》中还特意用许多公式加以说明。但先不评论方法的科学性，统计学不是玄学，统计数据最终要跟老百姓的直观感受基本吻合，也要跟其他数据可验证，才能产生应有的价值。

 （对方法的评论见博文http://blog.sina.com.cn/s/blog_65923dc30100mq9y.html）

    最关键的是，如果数据源头错了，那无论用什么“科学”方法，都产生不了有价值的统计数据。就我所知，在学界和业界，销售均价还是有意义有价值，是分析房价变动的基础，一些民间开发的房价指数也运用广泛，而“70大中城市房价指数”，基本束之高阁。尤其1.5%之后，很少再用这个数据体系来做研究和分析市场。

    还要提出，国家统计局说全国房价的均价无法统计就不公布，这是“懒政”。全国房地产均价虽然存在困难，但还是可以统计的。只要给好权重，不可能统计不出来。说全国差异大，那每个城市其实不同区段的差异性也很大，也不妨碍给出一个城市的均价来，全国的均价怎么就不能给出来呢。全国差异性大，更需要一个反映全国整体走势的房价指数。这是必须的，否则宏观政策制定时候用什么做依据反映全国层面房价的总体走势。难道温总理回答外国人咨询，你们中国去年房价怎么样了，可以说，我们多少个城市房价下降，多少个房价上升么？这种回答，谁能听得懂。每个城市和每个城市的权重一样么，就算60个城市下跌，但10个最大的上升，谁能明白到底中国全国而言的整体房价走势到底如何了？

     真实准确的统计数据是科学决策的基础。但国家统计局精心开发的这套房价指数方案真不知道是给谁用。决策层能用么？如果房价真如国家统计局所言，1月新建商品住房价格同比上涨幅度——上海1.8%，广州0.1%，杭州0.9%，深圳3.1%，南京4.2%。即使天津7.6%和北京9.1%也显著低于GDP增速。那2010年房价调控已大获全胜，温总理最近还何必忧心忡忡多次强调要坚决抑制房价，1月份“国八条”就更加根本毫无出台的理由了。国家统计局这是要跟中央唱反调、公开否定房地产调控政策么？

背景：

    “房价上升1.5%的数据，是我国十万统计人心中永远的痛，也恰恰是我们改革前进的动力。” 国家统计局局长马建堂在2010年5月7日南开大学统计制度与方法研究中心的成立大会上做如上表态。

顺便提一下：

   因为之前国家统计局公布的“商品”住宅到底实际含有多大比例的保障房包括动拆迁住宅，一直是个谜，用以前商品住宅销售数据不太能直接来检验国家统计局现在新出的“商品”住宅价格。

   就全国而言，2009年全部商品住宅销售均价为4459元/平方米，2010年只公布了“商品住宅销售额增长14.4%，商品住宅销售面积增长8.0%”，据此算下来，2010年全部商品住宅销售均价增长5.93%。

  上海统计局报告了，2010年上海市场化（除去保障房）新建商品住宅平均销售价格为20995元/平方米，但这是第一次发布这种口径的价格。报告中提供了一条线索让我去分析2009年上海新建“商品”住宅中市场化与保障房各占多少比例，“经济适用住房、动迁安置住房等保障性住房销售面积735.46万平方米（占2010年的43.6%），比上年增长15.4%”，这样上海2009年保障房销售面积为639万平方米，占当年住宅销售面积为21.8%（顺便说一下，根据《中国统计年鉴2010》，2009年上海销售经适房只有0.19万平方米，即上海所谓保障房都是动拆迁安置房。这样的“保障房”于普通市民而言有多大的保障意义？）。但由于没有2009年住宅销售额中市场化部分的数据，所以上海市场化新建商品住宅在2010年涨价幅度暂时是个谜，但应该大大高于15%。

    上海统计局大概是有禁令，只敢报告当年房价，但不敢自作主张地报告增幅。