陈杰：“房产税改革应该更加公开透明”

在复旦大学管理学院产业经济学系副教授、复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰看来，房产税还有一些值得商榷和完善的问题。他指出，如果不推进相应的公共财政机制改革，而只是简单开征房产税，会令本来已经高度向政府倾斜的国民收入越发从居民转移到政府手中，增加了财政税收体制改革的难度。

试点打击力度欠缺

《21世纪》：据现在的市场反应，你认为房产税试点实现目标了吗?

陈杰：要评价一个改革方案，首先要看这个改革的初衷是什么。对房产税改革的初衷，财政部2010年9月曾就为什么要进行房产税改革做出了公开回答，大意是：对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，主要目的有四个：1.有利于调节居民收入和财富分配，2.有利于健全地方税体系，3.促进经济结构调整及土地节约集约利用，4.引导个人合理住房消费。

现在看两个地方出台的房产税，表面上是两个地方房产税的税率和覆盖面都比较低，对财政增收的贡献很小。如重庆市政府自己测算下来，每年房产税只能贡献10亿左右，上海测算下来也估计最多只有数十亿。这主要还是为了使试点能顺利启动，不造成太大市场波动和社会震动的稳妥起见。

房产税主要针对新购房产，对存量房不课税，调节财富分配的功能基本落空，对囤房的打击也就很有限，可以增加的税源也很少。对住房而言，增量相对存量十分有限，不动存量房，那么土地利用格局也很难发生大的变动。

综合评价下来，两地的房产税试点方案，相对财政部提出的四点预期目的，第二点“健全地方税体系”在形式上完成了，第四点“调节住房需求”有一定但有限的体现，对第一点“收入和财富分配的调节作用”、第三点“对经济结构和土地节约利用的引导作用”，都暂时还没有得到落实。

不过，上海房产税虽然不直接对存量房进行课税，但只要家庭新购住房，就把原有住房面积全部加总来算总账，这点其实对囤房很有杀伤力，显示了公共政策技巧。

《21世纪》：你如何评价目前房产税改革在中国的现状？后面要怎么走？

陈杰：房产税的试点方案与预期相差较远，并不奇怪。该项政策力图对社会和市场震动最小化，以保证起码第一步能够迈出来。

从有关部门的表态来看，房产税试点只迈出了第一步，后面还有漫长的路要走。我预计，第二步大概会是加快非住宅类物业的房产税改革。重点是土地增值税和城镇房产税合并，房产中包括地价，并以市价而非原值来计算，这个可能在近期内就会开展和在较短时间内完成。第三步是向全国主要城市铺开住宅的房产税征收试点，但为减少阻力，还会是局限在部分增量或大户型。第四步可能会是试点城市中加大住宅房产税的课税覆盖面，即人均免税面积降低，税率保持基本不变。第五步，随着原有存量住房不断进行新交易，增量逐步与存量进行并轨，最后双轨制取消，所有房屋都被标准的房产税所覆盖。这最后一步如果自然过渡，会耗费很长时间，政府可能会通过一些政策来加速这个进程。

房产税的进一步改革应该更加公开透明。房产税，涉及面广，利益纠结复杂，最需要公共参与和公开讨论，公开决策。

《21世纪》：你如何评价房产税在我国城市运营融资层面所扮演的角色？

陈杰：从理论上说，房产税是完善税制的题中应有之义。目前地方公共基础设施建设和公共服务的融资大量依赖土地出让金，这种办法属于一次性收益，不具有可持续性。房产税属于细水长流，会改变政府的土地行为，引导不追求粗放式扩张而追求内涵式发展，对城市的运营方式会产生触动。

然而，上海2009和2010年土地出让金都超过1000亿，目前房产税无法全面代替土地财政收入，更难以成为地方财政收入的主体。地方政府仍然严重依赖高房价、高地价的循环机制获取城市公共建设的融资。

从国际经验而言，房产税有两面性。由于它比较细水长流，短期内很难募集到大量资金，升级城市的基础建设，城市的扩张和发展受到局限。必须等一个地区的城市化基本完成，楼市繁华到一定程度，地段升级，积年累月之后，房产税才能成为很好的公共设施服务的融资渠道。

短期内，房产税对城市发展的融资而言，还起不到实质作用。当一些城市尤其是大城市，已经无地可卖了，城市化进入末期，土地出让金增量出现枯竭时候，房产税代替土地出让金的时候就到了。

同时，房产税需要公共财政的配套。需要指出的是，即使房产税数额巨大，但如果地方政府的开支不受到约束和监督，地方政府对财政收入的缺口是永远无法满足的，开征再多的税收都没有用。