租房涨价为何般   

     主持人：解放日报记者 龚丹韵

    嘉  宾：陈杰（复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任）

    解放观点：上海房屋租赁指数办公室近日发布的报告显示，今年春节后的租赁市场启动早于往年，一波涨价行情骤起，高、中、低端租金全线大幅攀升。您觉得驱动本轮租金上涨的根本原因是什么？

    陈杰：我也看到了这份报告，这份报告显示2月份房屋租金环比上涨1.19%。光从个别月份的环比数据还很难判断整体走势，主要还是看同比。同样是这个机构的报告显示，今年2月的租金与去年同期同比上涨4.1%，这个数值还低于市统计局发布的上海2月份CPI4.7%的涨幅。市统计局发布的2010年住宅租赁价格指数同比上涨4.9%，与此接近。但是另外一个有影响力房屋信息咨询机构发布的“2月份重点城市住宅租赁价格指数报告”以及“上海市各片区普通住宅租赁指导价格”，却显示2月份上海租金同比上涨8.76%。这个幅度可能与一般租客的切身感受更加接近一些。但即使后者，也还是低于市统计局公布的去年上海人均可支配收入10.4%增长和市人力资源部门公布的职工平均工资9.3%涨幅。综合各方面数据来看，本轮房租的上涨，总体是市场机制作用的结果，一方面是需求拉动，收入上涨带来对住房改善性需求增加；另一方面是成本推动，毕竟与房屋相关的水、电、装修建材等成本在上升，各类生活消费品价格明显提高，生活成本和房屋维护成本随着通胀压力增加，租金自然也会上升。但虽然说这是市场机制的结果，不代表政府不需要关注和干预，因为住房是基本消费，租金持续上涨让人难以安居，也会传导到其他生产品和消费品上，形成CPI与租金的互动反馈、连锁放大效应，社会后果是严重的。

    解放观点：许多人认为，租金上涨，与之前买卖市场的调控新政有直接关系。您赞同吗？

    陈杰：买卖市场的调控新政，对租房市场来说，肯定是有影响，但就目前而言我认为并非本轮租金上涨的关键因素。房产调控虽然使买卖市场持币观望的人增多，但他们基本已经有地方住，短期内不会大幅度增加租房需求。不排除少部分人群改善性需求很急迫，不能买房后，就从合租变成独租，从组小房变成租大房，才会增加租房需求，可这部分人群比例不会太高，至少没有迹象表明显著高于往年。除非说每年都有一大批外来新增人口一来上海就直接买房，现在限购导致他们不能买房而只能租房，可这种可能性也很小。上海房价这么高昂，非投资客很少有能力不经过一段时间的储蓄积累就直接购房。

    另外一方面，买卖市场的限购令，其实反而会增加租赁供给。以前有第二套以上的房子，房东宁愿空着不外租，坐等升值后一口气卖掉，然而现在投资收益受到打压，房东只能从租房市场得到弥补，或许会改变主意租出去。因而限购令可能会增加租房市场的房源，是件好事，并不会直接造成租金上涨。本轮租金上涨，归根结底，主要还是需求拉动和成本推动的双重作用。

    解放观点：国际上大都市的房屋租金与买房相比，总感觉租金偏贵，而我们一直被认为“租售比”过低，从这个角度看，似乎租金涨一点也理所应当。但是我们租金的实际承受价格，又往往让人觉得高了。究竟怎样的租房价格，才算合理健康？

    陈杰：在一个成熟的住房市场，买房和租房应该达到均衡，房价就是同等住房未来租金总和的贴现。这意味着，如果选择租房，那么租金应该起码要比买房资金的利息要高，至少达到6%，日本等可以达到8%。而我们现在估计才2%，租金收益比确实太低。但这可能不是租金的问题，而是房价存在泡沫，以至于大部分人买房以后，很长时间内都不可能通过租金来回收。所以政府才连续出台房产调控政策，否则确实很危险。

    上海房屋租金相对收入来说其实已经不低了！综合各大房屋中介信息，上海租房市场上一套二居室的平均月租金已经在2800-3000元，中心城区更高。而上海职工月均工资才3896元，双职工也才7792元，一套二居室租金要占去收入的近40%，还是税前收入，这大大高于国际上一般认为30%的合理标准。所以我们房租不是低了，而是高了，房屋租金上涨5-8%是很严重的事情，不可掉以轻心。如果说“买不起”还只涉及相对小的一部分人，“租不起”则涉及面非常广了，通常所说的“夹心层”的福利更加受到挤压，新增人口尤其外来新增人口生活质量下降，城市可持续竞争力将严重恶化。   

    解放观点：如果要调控租房市场，有哪些手段可用呢？

    陈杰：这就凸显了公共租赁房的重要性和迫切性，发展公共租赁房的一个重要出发点就是来规范、引导和调节私人租赁市场。公租房在自负盈亏的基础上追求公益性，有了公租房，私人房屋租金上涨就不会那么肆无忌惮，相当于有了竞争者，相对于租房市场的定海神针。但是公共租赁房需要时间，也有发展限度。除非公共租赁房大规模入市，才能显著平抑租金。因此除了公共租赁房，更需要双管齐下，从增加租赁住房供给入手，并短期内力争让租赁市场信息透明、秩序规范。

    我感觉本轮租金上涨，有一部分原因是被中介忽悠高的，由此造成了市场上一定的恐慌。中介机构反复强调租金在暴涨，媒体接着也说涨幅很厉害，于是房东们纷纷以此为理由，大幅上调租金，形成一个恶性循环，这是市场上信息不透明、不公开导致的。在这方面，我们政府或公共机构完全可以提供一个公开信息的统一平台，发布权威的租金信息。租房人和房东谈判时，就可以有一个价格基准，而不是任由这一地区的中介和房东漫天要价。

此外，我们迫切需要规范租房市场。与租房市场有关的法律，现在基本处于空白阶段，或者没有实际效用。比如说我们有一个租赁房登记备案条例，但是从来没有人真的去登记，甚至很多人不知道这个条例的存在。发生纠纷后，自然也没有办法妥善保护双方的利益。一个规范的租赁市场，一定要既能保护出租人，又能保护承租人。必要时候包括可以考虑公共机构来“代租”，或用税收手段，刺激租赁房源的增加。从住房存量内部挖潜，愿意出租房屋的人多了，房屋租金才有可能降下来。

当所有这些规范市场的举措都做到位了之后，如果租金价格还在上涨，那就说明真的是市场在说话，供求关系正在合理调整中。当然，到时候可能始终还会有一批租都租不起来的人群，那是住房保障体系应该解决的。但在建立有效的租赁市场、尽量用市场化手段解决住房问题后，这部分人群不会太大，那么公共负担也可以节省很多。

    （注：《解放日报》2011年3月31日观点版节选刊载）