保障房配建，应当谨慎

     复旦大学住房政策研究中心 陈杰

    前几年参加住建部和市里咨询会听到不少人提议配建保障房，近年从政府、学界到媒体提倡这个的风气也越来越多。事实上，至少上海有关部门从2010年6月就计划要求商品住宅用地出让时候就至少要有5%的用于配建限价房-人才公寓，按照楼盘均价的60%提供给政府。但这个政策至今还没有明确落地。而且北京、杭州、兰州等地也都在试图或已经尝试这个做法。今年5月，国土资源部《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》提出，引导和推广“商品住房用地中配建保障性住房”，已经对此加以肯定。

   在上海，至少嘉定区已经实施商品房配建多年了。笔者曾经在有关部门组织的考察中，了解到嘉定区是从2007年底起就开始实行这样的政策，成为上海首个在商品房小区中配建保障性用房的地区，其2008年首批出让的土地配建比例在5％，所建住房全部由政府回购。到如今，嘉定区通过这种方式已累计安排3000多套“人才住房”的房源，实际已向“认定人才”发售了300多套。

    其实在美国和欧洲也有类似的做法。如美国一些州就要求开发商提供10%的低价房，由政府来提供给低收入人群。欧洲的做法主要是基于社会阶层居住混居（social mixing）的理念，试图以这个办法来减缓因为居住分离(residential segregation)引起的阶层陌生与对立，尤其荷兰在这方面做的很多。但这些做法主要还是区域性、带有社会实验（social experiment）性质的公共政策探索，远谈不上成为统一的标准政策。社会与学界争议也比较多。

    综上而言，在商品住宅小区中配建保障房，确有很多吸引力，导致很多人在推动。吸引力主要体现在：

    一、能够快速的筹集保障房房源。尤其是开发商没有兴趣、政府没有能力开发的公租房等。在当前政府面临完成年内1000万套保障房供应考核指标的巨大压力下，这点尤其显得

    二、对市场房价可能有抑制作用。一个是分流住房需求，另一个在于通过“掺沙子”的办法降低了开发商一味只建造高端住宅和豪宅的可能性。

    三、加强各阶层混居，尤其通过高收入者与中低收入者的居住融合来实现阶层的社会融合。

  但我对这个做法是否可行，尤其在中国能否达到预期效果，一直还是持谨慎怀疑态度。主要有以下几点担心：

一是中国土地供应长期短缺，建了保障房，商品房的用地会不会因此更加短缺；也就是，保障房的成本会不会转嫁到商品房，从而抬高市场房价；

二是中国阶层收入差距巨大，不同收入人群的生活习惯、居住特点、对住宅品质与小区环境的需求、对小区物业服务的支付能力大相径庭，强拉一起住真可以么。在荷兰来说，即使他们的收入差距很小，混居的总体效果也不是很佳，国际学界对此争论未定。

   总体上，商品房中配建保障房这个做法属于政府公共政策行为对市场机制的干预，会有人说这是对“市场失灵”的必要校正。但存在市场失灵，是否就一定要通过政府干预，有没有可能通过完善市场机制来避免不当的公共政策所带来的“政府失灵”，一直不仅是国内，也是世界各国公共政策实际中的最大难题。

    所以，对于商品小区配建保障房，我的意见是，一是先小范围试点效果好和成熟了再推开，由各地根据实际情况来采取相应方案，不能搞一刀切。国外的类似做法也是仍然处于实验性质的探索中，而远没有成为制度性安排；二是配建的保障房，一定只能是租赁性质的公租房或廉租房，绝对不能有产权哪怕部分产权。否则必然会演变成寻租腐败的又一个渠道。

http://finance.sina.com.cn/roll/20110721/011010181791.shtml

 国务院首肯配建模式房企或被动参建保障房  第一财经日报 2011-07-21

    楼市调控再度迎来政策信号，未来商品房配建保障房可能成为土地出让的主要模式，开发商或将不得不参与建设保障房。国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议，要求采取多种措施增加普通商品住房用地供应。坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。一位权威人士对《第一财经日报》透露，在出让商品房用地时要求配建一定面积的保障房，此前已经有一些地方采用了这种做法，比如北京、青岛等地。此次国务院常务会议对此做了明确表态，说明中央肯定了地方这种做法，并有意将之在各地推广。

http://news.sina.com.cn/c/2011-07-21/074622850896.shtml

　新华社北京7月20日电国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议，研究部署近期加强土地管理的重点工作。会议指出，近年来，各地区、各有关部门认真贯彻党中央、国务院决策部署，落实土地调控政策，土地管理工作取得积极成效。但当前建设用地供需矛盾突出，严格保护耕地、保障必要的建设用地难度加大，用地粗放浪费现象依然存在，违法违规用地、侵害群众权益问题易发多发。必须认真落实科学发展观，切实转变经济发展方式，坚持最严格的耕地保护制度和节约用地制度，坚持深化改革和体制机制创新，坚持严格执法督察，进一步加强和改进土地管理工作，促进经济社会全面协调可持续发展。

　　会议要求近期重点做好以下工作：(一)切实加强耕地保护，确保耕地保有量不减少、质量有提高。制定并实施全国土地整治规划，加快建设高标准基本农田，力争“十二五”期间再建成4亿亩旱涝保收的高标准基本农田。开展建立耕地保护补偿机制试点，完善土地收益基金制度，明确土地收益基金计提比例，专项用于耕地保护。(二)严格依法依规管地用地，坚决防止违法违规用地反弹。国土资源、交通运输、铁路等部门要协同配合，切实解决重点工程项目用地未批先用问题。发展改革、国土资源等部门要抓紧清理整改高尔夫球场，严肃查处违法占地、违规建设高尔夫球场，维护土地利用和管理秩序。(三)认真落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》，加快规范农村集体建设用地管理。按照依法、严肃、有效的原则查处征地拆迁中的违法案件，严格责任追究，坚决制止违法强拆行为。加快推进土地管理法修订，切实规范和完善集体土地征收与补偿，维护农民权益。完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权。(四)做好保障性安居工程用地供应。依法加快供地进度，保证今年1000万套保障性安居工程建设用地。提前做好明年保障性安居工程建设用地供应的储备和预安排。采取多种措施增加普通商品住房用地供应。坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。(五)加强和改善土地调控，促进结构调整和发展方式转变。强化土地利用总体规划的整体管控作用，确保各部门各行业制定相关规划、开发利用土地符合土地利用总体规划。综合运用土地利用计划、土地供应、地价等政策工具，加强对产业、区域发展的引导，推动产业结构调整和集约用地。建立规划和项目节约用地评价制度。

http://finance.qq.com/a/20100604/002095.htm

上海规定开发商拿宅地 5%须建保障房 2010-06-04 东方早报

开发商向政府提供总建筑面积占比5%的限定价格商品房，作为人才公寓等用途。建成后，由政府有关部门按该地块住宅楼盘销售均价的60%进行回购，产权属于政府，开发商仅是代建。http://www.chinanews.com/estate/2011/02-16/2847676.shtml

杭州将试行捆绑式土地出让 要求配建保障房 2011-2-16 中国新闻网

　中新网杭州2月16日电(记者严格)继北京之后，杭州将对国有土地招拍挂出让制度进一步完善，在部分国有出让土地中要求开发商配建一定比例的保障性住房。杭州市国土局有关负责人对中新网记者表示，杭州市今年将进一步完善国有土地招拍挂出让制度，改变原来单一“价高者得”模式，在部分出让土地中将要求开发商配建一定比例的保障性住房。

　　1月7日国土资源部部长徐绍史在全国国土资源工作会议上表示，2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元，同比增加70.4%，表明城市发展对土地的依赖有增无减，利益分配不合理，社会矛盾突出，土地出让制度亟待进一步改革完善。徐绍史在会议中表示要坚持和完善土地招拍挂出让制度，推动土地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、保障民生等多目标管理转变。

　　而此前北京已经开始类似转变的试点。

　　2010年11月，北京土地市场首次以“限地价、竞配建政策性租赁房”方式出让顺义张镇地块。该地块第一轮经3家企业多轮竞价，达到价格上限时转为竞政策性租赁房面积，最终被北京天正华特房地产开发有限公司以总价1.6亿元及配建15600平方米租赁房面积竞得。

　　上海市住房保障和房屋管理局此前也表示，拟对今后新出让土地用于商品房的项目，按照不低于项目建筑总面积5%的比例配建经适房，交政府用于住房保障，其中合适房源用于公共租赁房。