“房地产投资拉动经济”是个误解

复旦大学住房政策研究中心执行主任 陈杰

摘要：房地产投资本身需要有GDP增长预期的刺激才能发展起来，如果没有潜在需求，房地产投资本身就根本不会发生。从这个角度说，房地产投资是经济政治的结果而不是原因。宽松一点说，房地产投资与经济增长互为因果。但房地产绝不可能独立成为经济的发动机。

根据在2012年第十二届中国（长三角）房地产发展年会上的演讲（第二部分）整理

http://soufun.com/news/zt/201201/12thfznh.html

自2010年4月新国十一条以来的新一轮房地产调控已经到了非常关键的时期。从各方面释放的政策信息综合来看，今年政府总体上坚持深度房地产调控是必然的。温家宝总理2012政府工作报告中已经讲的很清楚了。今年是第一次在政府工作报告当中提到要“促使住房价格合理回归”。去年政府工作报告说的是抑制房价过快上涨，今年是说要合理回归，这是很大的转变。

为什么说要合理回归，就是因为导致房价不合理的因素还在。房价不合理的因素在哪里，货币仍然严重超发、通胀依旧高位、利率仍然为负、地方政府对土地财政依赖症仍在、国际热钱仍蠢蠢欲动等等，还有一个关键因素，中国老百姓绝大多数到现在还没有经受真正的房产投资风险教育，依然固执认为房价永远只涨不跌、政府在房地产上有巨大利益、政府是绝不会让房价跌的，于是老百姓中只要有机会就优先投资房产的信念根深蒂固。这是非常危险的。这时候政府一旦稍微放松调控，马上房价就会重新走向疯狂，对市场对经济对社会都会有很大的冲击。政府的信誉扫地，之后政策再无可执行力和效果可言。所以当前坚持房地产调控是必须的。

但每当房地产调控到关键时期，就不断有人叫出放松调控。在台面上最拿的出的理由无非就是房地产调控会导致房地产投资下滑，影响经济增长。总有那么一些在房地产投资上有深度切身利益的人士是十分不耐心的，不甘心自己资产价值受到一点受损，哪怕暂时的。他们说房地产对国民经济的影响那么重要，相关产业链那么长，政府真的可以接受房地产投资下滑对经济的负面影响吗？我们说，我们看到中央政府已经表示可以舍弃一点经济增长，因为今年提出的是GDP增速为7.5%，多年来最低。

这些年来很多人一直在说房地产投资带动经济，房地产是国民经济支柱产业，房地产投资是经济增长的火车头。由于房地产投资是经济（GDP）的一个组成部分，一般所说的房地产投资拉动作用即是对经济(GDP)中的非房地产投资部分的拉动作用。不错，有大量的经验证据表明，房地产投资确对经济(GDP)中非房地产投资部分（下文简称为经济或GDP）有拉动作用，但是这只是一个表象，这里有很大一个误区。

我们研究团队近年来对房地产投资与国民经济的互动关系做了很多的研究，在2011年国际城市研究领域的著名期刊Urban Studies(SSCI)上，经过国际同行的严格审稿，我发表了一篇论文，证明了，在中国，房地产投资和GDP是互为因果的。这是什么意思？一方面今天的房地产投资增长确实是会明天的GDP产出拉动作用，但另一方面，今天房地产的增长又是哪里来的，是上期GDP增长才带动起来。也就是说，房地产投资本身需要有GDP的增长预期刺激才能发展起来，如果没有潜在的需求，房地产投资本身就根本不会发生。从这个角度说，房地产投资是经济政治的结果而不是原因。房地产投资不可能孤零零的存在，自己成为自己的发动机。

从经济学上来说，如果两个东西，A和B，被证明是互为因果，那就意味着A和B都是不能单独发动对方，需要一个外力作用来推动A和B的互动。这个有点抽象。怎么去理解。我打个比方。就像你踩自行车，你的前后轮互相在动，他们同时在作用对方。你能说到底是前轮带动后轮，还是后轮带动前轮？你可以说它们表面同时在带动对方，但实质上它们都没有在带动对方，它们动起来需要一个外力推动的情况下才能跑起来。哪里来的外力，那就是你的脚。你的脚的踩踏才可以使自行车向前走。你的脚一旦停下来，自行车也就停下来了，不会两个轮胎自己发力向前走。

那么在房地产投资和GDP这对车轮中，这个外力就是经济基本面。具体而言，城市化、个人创造性和企业活力的增长、在更好的制度下更多的要素投入被动员起来，或同样的要素被更有效率地进行投入和配置。再次强调，房地产投资不是盲目和孤立的，必须要有潜在需求为前提。为什么日本不能以房地产拉动经济，它不想么？它非常想，想得不得了。但做不到，城市化终结了，老龄化早已经来了，经济成长预期是负的，所以没有人愿意去日本投资房地产。现在的美国也非常想刺激房地产拉动经济，但是也做不到。因为基本面不存在这样的条件。我国中西部很多城市的政府也想靠房地产投资去拉动经济，几乎没有哪个政府不想，非洲国家也想，但这个经济不是你想拉就能拉动起来，房地产的火车头不去想开就开就能起来的，投资者不傻，真金白银，没有经济基本面利好信号，没有看得见的潜在需求，不会有人去投资的。

我们需要从这个角度理解房地产对国民经济的作用。不是说房地产不重要，房地产很重要。如果后轮胎破了一个洞，前轮胎也转不了，整个经济会受到很大影响甚至停滞。当然房地产本身只是经济的一个组成部分，不可能达到能与GDP一比一相匹配的地步，不过你可以想象一辆多轮自行车好了。房地产投资与非房地产投资、金融、外贸等都是经济增长这辆大车的轮子。1998年房改前就是这样的局面。一辆多轮自行车废了一个车轮，还要其他轮子给这个轮子带力，当然整体的车速快不起来。发过来说，如果多轮自行车全速启动后，有一个轮胎自我膨胀，与前轮的前进速度不协调，又超出骑车者脚力的控制范围，那么这辆多轮自行车肯定骑不好，会翻车。所以，房地产投资对经济增长的拉动作用，一定是在一个平衡关系范畴之内才有效，超过内在的平衡关系，只能成为经济增长的负担。

有些房地产商很狂妄，说我们开发商是城市缔造者，自封“国之造城巨匠”，这是完全无知的表现。房地产商只能顺势而为、乘势而上、识时务者为俊杰，毫无根基的、在沙滩上硬生生自己造势出来是不可能的。这方面即使在国内的失败案例有很多，远的是1993年海南岛房地产泡沫破灭和北海的楼市崩盘，近的是北方多地出现的死城、鬼城。从房地产成交量在热点城市近期的反弹、从商品住宅成交价格一直没有实质下跌、从多数开发商的投资仍然偏重豪宅和大户型而非普通自住型商品房、房地产投资结构性问题仍然很大，都说明当前的房地产调控不是过紧了，而是还不够。房地产投资与经济增长的平衡关系的恢复仍然有待时日，仍需要坚持调控。

政府当然需要房地产和经济增长相互配合，但前提是保持一个协调关系，从来不要指望房地产能单独的起决定性的作用。所以中央政府这次保持了清醒头脑，不被一部分利益集团蛊惑，不为短期GDP而纵容房地产泡沫、饮鸩止渴，坚持房地产调控不动摇，是十分明智的。