“限售房”——可能是抑制房地产投机与满足居民住房消费兼顾的一个利器

 陈 杰[1]

摘要：“限售不限价”，即“限售房”，土地依然公开竞标出让，房屋依然开发商自主定价，唯一的区别是政府规定该类房屋售出后十年内不可转让，如需转让政府最高原价回购。既消除房价中的投资投机泡沫成分，也保护了自住性住房需求。在这个过程中政府无需介入定价和分配环节，从定价难题和分配难题中置身而外，只要做好规则制定就可以达到广泛保障自住性居住需求和稳定房价兼顾的双重目标。上海可以先从一部分新城镇的楼盘试点做起，如果实施效果好，再逐步推广。  

  温家宝总理3月14日在两会记者招待会上回答记者关于房地产调控的提问时候说到：“为什么这两年房地产调控在艰难中看到一点曙光？有所进展。首先是我们调控的决心坚定而不动摇；其次，我们抓住了一个抑制投机和投资性需求的要害问题，采取了有针对性的政策措施。”

     应该说，自2010年4月新“国十一条”以来，中央政府所推出的限购、限贷、上海和重庆的房产税试点以及各地实行的“限价房”等政策确实因为通过遏制房地产的投机投资属性而对房价调控产生了积极的作用。

      住房投资投机与正常住房消费的区别点在于：购买时不是因为自住需求而是以牟利为出发点；持有时基本不自住而以囤积为手段制造市场供需不平衡假象抬高价格；转让时不以迁移或居住改善需要为出发点而以实现暴利为前提。

     “限购”“限贷”直接对购买环节进行遏制，“限价”干脆直接从价格做文章，都只有短期效果，长期副作用大；持有环节推出房产税试点，加大了囤积炒作的投机成本，有划时代意义，但试点方案隔靴抓痒，争议性也大，全面推广阻力重重，暂时不可作为政策的主要依赖工具；转让环节目前有不满5年转让要交营业税等做法，但其实还可以更多做文章。不过简单用资本增值暴利税来遏制炒家投机，韩国、香港和台湾的经验都表明很难奏效。如果供需失衡情况下，转让环节的交易税收绝大部分会转嫁到下家，只能起到抬高房价的作用。

    再点评一下限购限贷限价，这些政策都带有一定的副作用，可持续差。“限购”是一种行政干预，与市场经济的基本原则相违背，长期会导致住房供给萎缩，导致远期的供需不平衡，也与城市化进程相冲突，不可长期持续。“限贷”同样也错杀了一部分住房消费需求。“限价房”的核心是以计划定价代替市场定价，以行政分配取代市场分配，解决不了定价中的资源配置效率难题和分配中的公平性难题。若干年的限制交易期有一定作用，但不能从根本上解决以上问题，而且存在政府与购房者对房价风险的严重不合理分担。政府过度卷入居民个人投资行为，隐含对房价上涨预期的背书，是对公共信用的不当抵押。政府机构应该严守规则制定者的角色定位，尽量避免介入直接的分配环节，否则一旦有分配不当事件曝光，政治风险很大。

    笔者在这里提议，不妨转换思维，不从“限价”而从转让环节入手。“限售不限价”，即“限售房”。土地依然公开竞标出让，房屋依然开发商自主定价，唯一的区别是政府规定该类房屋售出后十年内不可转让，如需转让政府最高原价回购。既消除房价中的投资投机泡沫成分，也保护了自住性住房需求。在这个过程中政府无需介入定价和分配环节，从定价难题和分配难题中置身而外，只要做好规则制定就可以达到广泛保障自住性居住需求和稳定房价兼顾的双重目标。上海可以先从一部分新城镇的楼盘试点做起，如果实施效果好，再逐步推广。

     所谓“限售房”政策，具体而言：

1、政府事先出让土地时候，事先在招拍挂规则中就明确写明，该项目的商品住宅为“限售房”，初始价格由开发商定价，但“限售房”一旦售出后10年内不得转让出售。如果确需因为家庭迁移或工作调动等原因不得不转让，以最高不超过原价的价格卖给当地房地产市场管理机构。相关机构在处理好搬迁和重新装修等事宜后一个月内重新将该住房拿出挂牌交易，公开竞购，对下一个中标购房者，仍然执行10年的禁售期，直到满足为止。以后依此类推。如果竞购价高于原价，所得差价由政府留取作为住房保障发展基金。

2. 规则制定好之后，由开发商根据未来销售的市场预期进行竞争性拍地。对该项目将来的售价政府不做任何限制，由开发商自己根据销售届时的市场预期决定。在这个政策下，开发商会因为预期到由于“限售房”的投资投机属性被完全剥夺、售价难以与普通商品住宅相提并论而大幅度降低对土地的出价，但开发商的土地成本也降低了，而且项目售价由于受众广，可以保证至少不比经适房低，销售额与项目成本之间的利润仍然是有保障的，最差也是扮演一个建筑商赚取工钱的角色，开发积极性仍然存在。

3. 限售房的回购方对转让者持有期间所做的硬装修等追加投入可给予适当补偿，各种税费尽可能免除，加快房屋资源的流通。但无需支付购房款的利息，因为利息支出等价于节约的同期租房支出。否则转让者持有期间就相当于免费住房，并不合理。如果限售房的潜在购房者认为吃亏，可以不参加竞标“限售房”。

4、如果规定等同原价回购，那么限售房的购房者就相当于有了保险，会刺激竞相飙出最高价。既然随时可以无风险的被回购，就不会出现资产损失。这就有违保障和稳定房价兼备的初衷。同时，回购方就要单边面临市场房价下跌风险，显失公平。所以要规定，如果转售时候房价出现下跌，回购机构以届时市场评估价为参考依据来回购。

5.以上规定就约束了，购买“限售房”非但没有投资升值的可能，还要面临房价下跌的风险。这样才能让购买“限售房”时候更加理性的出价，真正是出于解决居住需求，而不是投资需求来购房。只有这时候房价才恢复到住房消费属性所对应的真实价格，完全没有投资投机带来的泡沫成分。在这时候，只有真正有自住性住房需求的人，才会考虑购买限售房。通过这个方法，能让想投机炒作的人没有机会浑水摸鱼，社会也不会觉得购买限售房是占了社会的便宜。

6. 有人会质疑，购买“限售房”不仅不能升值还有贬值风险，这么操作对购房者显失公平，会不会都没有人来竞购。但笔者认为，中国人讲究安家立业，仅从满足稳定的住所需求、厌恶租房不稳定和没有居家感觉、规避租金上涨预期的角度，哪怕没有升值空间，也想拥有一套属于自己的住房的人仍然大有所在。而且除了转让时候定价，业主对住房拥有完全产权，可以用于出租，以此部分回收购房成本。再说，如果对中国经济前景看好，十年以后解禁，住房的预期升值空间仍然存在。

7. 相对“限价房”的制度安排，限售房的制度改进之处在于：（1）限售房更大幅度消除了投机空间；（2）“限售房”通过竞价机制，公平透明分配，完全避免可能有的寻租与腐败行为；（3）“限售房”规则明确，购房者自主决策定价，风险自负，与政府无关；（4）“限售房”的购房者，禁售期内，房价上涨，无法出售套利，房价下跌，不会轻易甩卖，也就为稳定市场房价做出了贡献；（5）“限售房”增强了购房者的风险防范意识，形成更好的社会风气。

8. 在“限售房”过程中，地方政府会因为土地出让金下跌而会受到一定损失，但相对需无偿出让土地的经济适用房等保障房来说，不会损失更多。如果能给予“限售房”以保障房的待遇——实际上也起到了保障“夹心层”的作用，可以用来充抵中央政府的保障房任务，那么地方政府会有很大投入积极性的。如果连售价动辄过万的“限价房”都可以算作保障房，“限售房”为什么不可以。

   更关键的是，整个过程中，政府都严守规则制定者角色，避免直接干预市场定价，也不涉足微观层面的具体分配，更没有对个人购房做出任何担保。既克服价格形成难题，让价格机制在挤出房价中的投机泡沫后还能继续起到优化资源配置的作用，也解决了分配难题（经适房和限价房等的最大困扰），公开公平公正，简单清楚透明，无政治风险。

    而且还有好处是，既广泛性帮助居民实现了置业和稳定居住的愿望，也避免了不必要的过度公共补贴和无谓的公共资源消耗，后两者在经适房和限价房中都十分普遍。初次购房者高于成本的报价，住房管理机构在回购和再出售“限售房”过程可能发生的盈利，都可以用来支持广泛的住房保障。此外，这类房源可以保证始终在有真实住房需求的人所居住，滚动循环利用，而不会转让一套少一套。

    当然，以上只是笔者对实现住有所居与治理房价所提出的一些最新的、可能还不很成熟的思考。具体操作中，是否需要对“限售房”进行“限购”，是该缩短还是延长禁售期，或者参考香港允许“居屋次级市场”的做法，禁售期满若干年就可以自由转售给符合资格的认购对象，但禁售期无需顺延，到累计满就终止，这样是否会在不刺激投机前提下对购房者保护更多，都是值得讨论的。笔者欢迎更多有识之士，以更创新更全面也更具可行性的思维，来一同对中国住房问题展开思考。