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本文部分内容在201634日复旦大学中国经济研究中心智库RICS-CCES 房地产论坛做了公开演讲,在演讲速记材料基础上整理和加以补充而成。

 一、当前上海楼市形势基本特征

二、上海本轮楼市高涨的基本面分析... 5

三、新年来上海楼市突然暴涨的推断... 6

四、上海楼市风险的系统评估... 9

五、应对上海楼市暴涨的政策选择... 11

 

2015年上海楼市表现强劲反弹势头,但总体还尚平稳,但进入2016年以来,上海楼市突然急剧升温,新房和二手房市场双双出现量价同时飙升,售楼处频现抢购潮,多处交易中心彻夜排队,加上房屋中介的肆意炒作和媒体的推波助澜,市场弥漫恐慌情绪,给社会稳定带来很大隐患,也给金融安全和经济可持续发展带来严重干扰。为此急需掌握数据,缜密研判形势,抓住主要特征,深入分析原因,在此基础上积极寻求妥善应对。

一、当前上海楼市形势基本特征

本轮上海楼市与国内其他主要城市一样,都是去年330楼市新政刺激政策之后出现强烈反弹复苏,但多数城市反弹势头有限,上海则在20153月之后一直都处于高位运行,在全国所有城市中独占鳌头。

1.1.上海楼市成交量领跑全国

数据显示,上海2015年新房成交量在一线城市中都遥遥领先,当年累计销售新建商品住宅22万套,是第二名北京11万套的2倍,而广州9.3万套,深圳6.4万套,在规模上都相去甚远。上海2015年新建商品住宅套数较2014年大涨了35%,仅次于深圳59%的增幅,而广州增幅为28%,北京仅增长了14%

然而,上海和北京的新建商品住宅成交数字都要小心剥离保障房的份额。在2015年上海销售的21.7万套新建商品住宅中,有9.7万套是面向特定对象限制性销售的保障性住房,只有约12万套是市场化的纯商品住宅,占比仅为55%。北京在2015年销售的10.9万套新建商品住宅中,则有8.4万套是市场化的纯商品住宅,占比为78%,比重远远大于上海。也就是说,如果以市场化的纯商品住宅来看,上海的新房供给量仅比北京多出不到50%2015年上海市场化的新建纯商品住宅销售套数较2014年增长了46%,北京则增长了26%,在这个市场上的反弹力度仍然小于上海。

 由于上海新房供给中保障房比重过大,在接连政策刺激下产生的大量井喷的需求无法从新房中得到满足,只能转而从二手房市场得到实现。2015年上海二手房销售36万套,较2014年同比增长了100%,二手房销售面积达到3020万平方米,同比增长了106%,量价齐升下,二手房交易额涨幅更大,同比增长了143%,达到7670亿元。上海二手房的市场规模已经远远大于即使包括保障性住房在内的一手房市场,后者的销售额和销售面积分别为2280万平方米和5379亿元,虽然在2015年也都出现巨大增长,增速分别为39%72%。如果包括商业地产,上海2015年新建商品房销售额6813亿元,同比增长22.5%

1.2.上海楼市库存急剧减少

伴随销售大幅升温,上海楼市待售面积去化迅速,急需补库存。2月末上海纯商品住宅库存只有6.2万套,去化周期不足6个月(过去6个月销售了6.6万套),严重低于警戒线(12个月为宜)。上海纯商品住宅库存明显告急。2015年上海房地产开发投资为3468.94亿元,仅比上年增长8.2%,其中住宅房地产投资1813亿元,仅比上年增长5.1%。而房地产施工面积和新开工面积同比增长分别为2.8%-6.4%。房地产新增供给后续乏力,乃至出现了下降,意味着未来短期供应不足,这些信息进一步造成市场恐慌和加剧抢房潮。

     1.3.上海楼市成交量放大推动房地产信贷大幅增长

急剧放大的住房需求与住房消费信贷总是相互推动。2015年上海房地产信贷呈现几个特征:个人房贷快速增长,尤其公积金一马当先,但房地产开发贷款出现萎缩。2015年底,上海市中资商业银行本外币房地产贷款余额13890亿元,比上年增长12.4%,占同期中外资商业银行机构本外币53387亿元贷款余额的26%,超过四分之一。但其中房地产开发贷款是出现萎缩的,下降1.5%,年末余额5409亿元;只有个人购房贷款余额大幅增长,增长23.7%,年末余额7951亿元,并占同期住户贷款的三分之二,和占个人消费贷款的近八成。同时,由于政策的推动,公积金贷款增加更快,2015年上海市公积金贷款比上年增长37.7%,年末贷款余额2770亿元,与商业个人购房贷款之比达到3:8,创下近年来最高。

进入新年以来房地产消费信贷扩张继续加快,开发信贷有所复苏。中国人民银行上海总部《20161月份上海市货币信贷运行平稳》报告显示,1月份全市个人住房贷款继续保持高位运行,当月增加346.3亿元,环比多增139.9亿元。其中二手房贷款增加191.5亿元,环比多增111亿元。同时,房地产开发贷款止跌回升,1月份全市本外币房地产开发贷款增加135.5亿元,环比多增227亿元,但主要贡献来自地产开发贷款,当月增加378.7亿元,环比增加373.7亿元,开发商拿地热情有所增加;住房开发贷款却减少313.2亿元,环比多减209.6亿元,短期内开发商仍在观望犹豫;当月保障性住房开发贷款减少332.9亿元,环比多减少313.5亿元,显示政府对保障房住房供应有所缩紧;当月商业用房开发贷款增加68.8亿元,环比多增79.4亿元,显示上海商业地产复苏势头较强。

 1.4.上海房价增长迅速,有结构性原因

从价格上来看,自2015年以来,上海房价增速在四大一线城市中仅次于深圳,明显高于北京和广州。2015年全年上海新建商品住宅销售均价为23590/平方米,如果刨除保障性住房之后的新建纯商品住宅销售均价则为32284/平方米,二手房成交均价为25396/平方米,这几个价格分别比上年增长了24.2%18.8%17.7%。北京2015年二手房成交均价只出现5.8%的增幅,市场化的新建商品住宅销售均价涨幅也只有8.08%,从量价两方面的整体上都比上海房地产市场要平稳很多。

上海2015年包含保障房的新建商品住宅销售均价涨幅高于纯商品住宅的销售均价涨幅6个多百分点,主要是2015年上海新建商品住宅供应中保障房的比例较2014年有所下降,套数比从2014年的49%下降到2015年的44.6%,面积比也从41%下降到35%

不过北京2015年市场化新房销售均价为27114/平方米,二手房成交均价为35877/平方米,出现一手房和二手房价格倒挂现象,说明2015年北京二手房交易主要集中在市中心和市区,新房主要出现在远郊区。而2015年上海新房价格显著高于二手房价格,二手房价格水平也较低,则表明上海2015年成交的二手房区域分布较为平均,新房则有很大一部分在市区。

数据显示,2015年上海市批准上市的商品住宅中,外环外比重从2014年的80%下降到71%,其中内环内的比重则从2014年的4.3%上升到5.8%。这与新房供应中保障房比重下降有直接关系。但即使只考虑市场化的纯商品住宅,也能看到外环内的新批准上市或销售比重都有上升,而外环外的比重下降。如2015年纯商品住宅销售面积在外环内的比重从2014年的24%增加到30%,增加6个百分点,中环内的比重也从12%增加到15%,内环内比重从5.7%增加到7.5%

销售类型上看,在2015年随着2010-2012年高价拿地的地王们趁市场火热而集体入市,独栋别墅、联排别墅等高端住房的比重明显增加。2015年上海销售一手独栋别墅957套,联排别墅7481套,不仅远高于2014年水平,也比楼市历史第二火热的2013年分别多出23%48%

这些供给的结构性差异因素,直接拉动了上海新房价格在2015年出现明显上升,而这种上升又没有被仔细鉴别,带来市场和政府都出现误判。市场误判房价已经出现全面快速上涨,政府有关部门则看被保障房稀释的新房均价数字似乎还在合理范畴,对楼市没有及时拉响警报,没有及时进行疏导。

二、上海本轮楼市高涨的基本面分析

对于本轮上海房价上涨的基本面原因,笔者认为主要有以下几点:

首先,持续的货币增发,造成资产价格空前膨胀,房地产成为吸纳货币增发的最主要资产池。1月全国人民币贷款新增2.5万亿元,创下历史最高纪录,比上月环比增加1.9万亿元,比上年同期增加1万亿元,增幅巨大。其中,新增的贷款中有6000亿是贷款给了住户,主要是按揭贷款,也是创下历史新高。1月末全国M2高达142万亿元,同比增长14%,相当于2015年全国GDP67.7万亿元的210%,也比美国12万亿美元的M2高出仅一倍,同时还是2010年末中国72.6万亿M2规模的近2倍(1.96倍),2005年末30万亿的4.8倍,基本上与同期一线城市房价上涨幅度差不多。如根据中原二手住宅价格指数,上海现在的二手房均价就是其基期20045月的4.61倍,是201012月的1.9倍。房价涨幅与M2涨幅的走势一致性系数非常高。房价上涨从这个角度说就是一个货币现象,也正是因为房地产这个资产池大量吸附了超发的货币,才没有造成剧烈的通货膨胀。当前中国城镇住房存量面积约250亿平方米,按照5400/平方米来估计,市值约为135万亿元,与M2规模正好几乎相等,并正好相当于中国2015GDP的两倍,全国性面临很大的风险。这种称为货币超发效应;

其次,中央政府为加快全国去库存,一再实施楼市刺激政策,给购房者盲目信心。给三四线城市楼市加补药,但让上海深圳这样已经高血压的一线城市受不了了。信贷、首付、利率、公积金、契税等接二连三的政策刺激,以及近期央行行长公开提出要给住房按揭贷款继续加杠杆、房地产市场需要逆周期调整等表态,给购房者造成一种强烈的心理暗示,觉得政府这么爱护楼市,房价只会涨不会跌,一旦房价跌政府一定会救楼市。这种称为刚性托底效应;

第三,股市不振和实体经济萎缩,出现全面的资产荒。在货币持续超发的背景下,大量民间闲置投资资金没有去处,也不能出国,就都转入楼市。这种称为股市与楼市的跷跷板效应;

第四,外地大量避险资金进入上海楼市。二三线城市楼市全面下行,愈发促使外地资金为避险而涌入上海等一线楼市,称之为避险效应,进而引起虹吸效应,即三四线城市的资金都涌入上海等一线城市,当地购买力严重流失,愈发加大这些城市的楼市去库存难度;

第五,上海未来住房供应紧缩的预期强烈。2015年末上海市“十三五”规划建议全文正式公布,提出“十三五”时期要逐年减少建设用地增量,规划建设用地总量实现负增长,就是到2020年要守住3185平方公里的红线,比原来的规划目标减少41平方公里。未来五年,上海新增建设用地只有约60平方公里。这个严格控制土地的计划,造成购房者形成上海未来新增住宅用地趋零、新建住宅越来越少的预期,由此进一步加强上海房价只会涨不会跌的信念。即供应紧缩效应;

第六,二胎政策的放开。去年底全面放开了二胎政策,很多父母为迎接新生家庭成员有扩大住房面积的改善性需求,中国父母也向有为子女成年后协助备置住房的强烈动机,在房价未来越涨越高的预期效应下,这些具有一定刚性的需求都提前释放了。俗称丈母娘效应;

第七,中介场外配资的推波助澜。以链家为代表的中介公司、P2P、小贷公司等大举为购房者提供从首付款到资金周转的全方面融资信贷,大大降低了购房者通过信贷融资买房的门槛,而且逃过了银行对按揭贷款风险的严格监管,形成了中国版的次贷。目前市面上的首付贷产品既有中介公司提供的如链家的家多宝、世联行的家圆云贷、房天下的首付贷、悟空找房的悟空首付贷、中原地产的中原合e贷、三六五的安家贷、中国好房的好房贷、同策咨询的合家贷等,专业房地产消费信贷机构提供的如房金所的首付贷,有房地产公司提供的如绿地集团的房e贷,还有互联网金融平台提供的如搜狐集团下的搜易贷,也有传统保险公司提供的如中国平安的新一贷。此外,中国农业银行的农民安家贷可最低首付20%,也是一款打着政策旗号来变相降低首付门槛的金融产品。各类新型金融产品,五花八门,监管者应对不暇,反应严重滞后。但这些场外配资的金融产品都对房价上行起到了强大的杠杆效应;

第八,上海在执行限购限贷政策过程中存在一些漏洞。部分区县房管部门对限购管控不严,对购房时候打擦边球的现象睁一眼闭一眼,银行更加对限贷执行不力,鼓励了购房者作假逃避限购限贷管制。即存在跑冒滴漏效应;

第九,房价存在自我放大和自我增强机制。一旦房价出现上涨势头,就会很快产生马太效应和羊群效应,跟风买涨不买跌,并且通过金融加速器效应快速放大。即存在资产价格自增强效应。

三、新年来上海楼市突然暴涨的推断

   然而,虽然上海楼市有很多基本面推高因素,但对房价的推动也应该是逐步的,而不太可能突然引爆。

但进入2016年之后,上海新房和二手房市场都突然急剧升温。根据中原集团研究中心的报告显示,上海二手房住宅价格单月涨幅(16.16%28%)连创十余年来(20054月)以来新高,自20152月房价触底反弹以来本轮上涨行情已经在13个月中累计上涨39%。官方数据显示,前两个月二手房成交量连续超过4万套。

上海楼市在新年以来的突然暴涨,必须存在有短期突发因素。而根据市场人士反馈,这个短期突发因素很可能是,房地产主管部门管理不当造成的。具体来说,房地产主管部门试图通过控制高档房入市来做低房价,但控制入市不当,反而造成房荒,进而引爆市场。

这个说法来自一系列的观察。因为15年末上海楼市连续放量暴涨(其中12月单月一手纯商品住宅销售632亿元,创下历史最高记录),市房地产主管部门在两会前压力很大,于是1月试图控制新房入市,尤其严控高端住宅入市,以做低一手新房均价和减少交易量,故意拖延不发预售许可证或只发远郊区房源,结果造成市区全面房荒。而偏偏年初是单位年终奖发放之日,如上海金融业今年高额兑现去年的年终奖,据称同比增长40%,这股购买力短期入市,购房能力强劲,抢房引爆市场。而一旦房价出现加快上涨势头,就是刚需购房者跟风追涨,中介又添油加火,媒体也加入炒作,一些证券投行分析师煽风点火,很快就形成房价自我增强效应、马太效应。而219日财政部等下调房地产交易契税,又是最大的一把火上浇油,进一步引爆了上海二手房市场。

对于这个猜想,有5个初步的证据。

证据1:上海新建纯商品住宅新批准上市量在1月后出现断崖式下降。

上海统计局给出的数据显示,2015年起上海新建纯商品住宅每周新批准上市的套数一般在2000套左右波动,但在201510月中旬达到5272套的最高值后迅速下降,经历201612月中旬的短暂反弹到3032套后再次跌落谷底,1月下旬后的两周只有296套和759套,进入2月后更加达到最低点,有两周断档为零,其余两周也分别只有659套和138套。

初步证据2:今年以来成交的保障房占比上升明显。

 

今年前两个月上海累计成交一手房住宅3.5万套中,只有1.8万套是市场化的纯商品住宅,占比不足50%。这说明新上市可供交易的纯商品住宅严重不足。

初步证据3:目前可售房源全面枯竭。

根据201634日的住宅房源统计,全市最新一手房源只有59816套,可售面积921.96万平方米;其中一手房普通住宅可售套数为25306套,面积231.62万平方米。全市二手房源共124040套,总面积1141.16万平方米(套均92平方米)。个别区县如长宁区的一手房源仅336套,其中一手房普通住宅只有12套可售!

初步证据4:目前可售房源绝大部分在远郊区。

201634日的数据,全市可售住宅套数59174套,其中内环以内4359套,内外环间8718套,外环以外46097套。一手房住宅可售房源78%在外环以外,一手普通住宅可售房源86%在外环以外。全市市区(外环以内)的一手普通住宅可售房源都不足3300套,不足30万平方米。市区确实短期内出现十分严重的房荒。

初步证据5:今年以来内环内成交比重大。

今年前两个月仅一手房住宅就成交3.5万套(套均106平方米),意味着,除了春节这周外,平均每周成交5000套。而且从201510月起,每个月的内环内成交套数都达到了900套,内环内成交套数比重也上涨超过了5%,明显高于历史平均水平。这说明在内环形成了抢购,内环的高价又成为指向标,带动了全市房价的快速上扬。

当然,新年以来中央政府为加快全国房地产去库存的一系列楼市刺激政策也起到了关键的火上浇油的作用。2月初央行、银监会发布房贷新政,不限购城市最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点,即降至20%。此后,220日央行行长周小川在G20会议上公开表示,个人住房加杠杆逻辑是对的,中国住房贷款还有大力发展的阶段,个人住房贷款在中国银行业总贷款占比仍较低,仍然是安全产品,房地产市场也需要逆周期调节。另外,2月月底,财政部和国家税务局取消了二手房交易税中的“普通住房”条件,上海首套房契税最低可以达到1%,大量高价二手房由此积极入市。这些都显著刺激了上海楼市爆发。

四、上海楼市风险的系统评估

楼市暴涨暴跌,都会对经济带来严重干扰。楼市暴涨与楼市高库存其实没有本质区别,都是市场不健康的表现,也都有很强的危害性。某种程度上,房地产高库存与商品高库存其实是一回事,都是产业运行不畅和投资不理性的结果,但中央为什么要对房地产去库存给予这么大的重视,关键房地产库存与其他商品库存存在几个重要区别:其一是房地产重要性非常大,产业链关联强。普通商品没有这么强的产业链关联性;其二房地产有高额杠杠,关系金融安全。普通商品运用杠杠很少;其三是房地产是投资品,边际价格会影响房地产存量价格;其四是房地产是财富,进而通过财富效应影响居民的消费等经济行为,再影响到宏观经济。普通商品只是消费品,对居民经济行为影响很小。认识到房地产的这些特质,就容易理解房地产市场的稳定发展对经济稳定对金融安全是何等重要。

房地产的稳定首先是价格要稳定。上海租售比长期在50-60倍之上,租金回报率只有2%不到,这轮暴涨之后加大了租金与房价的剪刀差,大部分住宅租售比超过80倍,租金回报率低于1.2%,让楼市的价格基础更加岌岌可危,这些都是房价泡沫化的集中体现。

楼市泡沫化的危险比股市泡沫要大得多,一旦楼市稍微下行,造成的经济与金融损失,都比股灾要大很多。股灾的损失主要在机构投资者,股市市值很大一部分是国有企业大量非流通股,股市市值变动对普通居民影响不大。但楼市财富都主要在居民手里,并且有很高的杠杆率,银行体系牵连很大。

楼市对上海经济举足轻重。2015年上海一手商品房和二手房相加为1.45万亿元(上年合计只有7167亿元,增加1倍多),按照新房3%的综合税率和二手房6%的综合税率大致估算,就直接贡献近700亿元税收,净增加350亿元。此外2015年上海土地出让金1677亿元。而当年上海GDP也才2.5万亿元,财政收入才5920亿元,房地产仅交易环节带来的税收就占到了13%之多。2015年上海房地产开发投资为3469亿元,占到当年上海全社会固定资产投资6353亿元的54.6%,当年第三产业5390亿元投资的64.4%。在2015年全国房地产开发投资零增长率、多数城市负增长的背景下,上海房地产开发投资能够保持8.2%的增速,对上海在2015GDP实现6.9%起到举足轻重的作用。

上海经济对楼市风险高度敏感。上海目前6.3亿平方米的住宅存量,按平均2.5万元/平方米计算,仅住宅房地产已经有15万亿元的市值,占到中国城镇住宅房地产总市值的九分之一,相当于上海20152.5万亿GDP6倍之多,远远超过200%的警戒线。如果加上其他房地产存量,存量总面积为12亿平方米,按平均2万元/平方米计算,楼市总市值超过24万亿元,接近上海GDP10倍。这意味着,只要楼市价格调整10个百分点,社会财富的消失就相当于一年的GDP。尤其住宅房地产都在居民手中,住宅房价下调10%,居民财富损失1.5万亿,远远高于居民一年可以获得的收入(上海GDP中仅约40%为居民收入)。资产的损失将通过财富效应等导致居民消费减少,进一步拉低宏观经济。

上海房地产信贷占全部信贷比重很高。20161月末上海个人房贷新增金额为346.30亿元,占本外币新增中长期贷款比重31.3%,占本外币新增贷款比重20.8%;房地产贷款新增合计为481.80亿元,占本外币新增中长期贷款比重43.5%,占本外币新增贷款比重28.9%,均显著大于过去的信贷比例。1月末上海房地产相关贷款余额超过1.4万亿,占金融机构贷款余额比重超过四分之一。房价一旦出现波动,将直接危及金融安全。

金融加速器具备自我放大机制,不动产价格与信贷供给既相互正向影响,螺旋加速上升,又可相互负向影响,螺旋加速下降。楼市周期是谁也无法逃脱的,而各国对调控楼市泡沫尚无成功案例。

楼市泡沫产生的共同点,乐观预期信贷扩张利率走低楼价高涨乐观预期。乐观预期与楼价高涨形成自反馈。

楼市崩溃的共同点则是,悲观预期信贷紧缩利率走高楼价下跌悲观预期。悲观预期与楼价下跌形成自反馈。

这轮楼市上涨尤其危险的是大量逃避银行住房贷款按揭监管、以首付贷等形式的场外配资的大举介入。从本质上说,“首付贷”等场外配资融资大多采取的是P2P模式,在楼市上行周期对房价上涨起放大作用,但一旦房价停止上涨或下跌,极易陷入兑付危机,加速房价下行。

另外,从总体数据上看,上海居住的供需是总体平衡的。根据上海统计年鉴数据,2015年上海竣工商品住宅1589万平方米,意味着2015年末上海市住宅存量超过6.3亿平方米(不计小产权房和违章改建建筑),按80平方米为一套,折合800多万套,上海常住人口的人均住房面积可达25平方米,虽然还不算特别宽裕,但居住供求总量已经总体平衡。而且从去年的官方统计数字看,上海已经出现常住人口的负增长,外来人口流入开始大幅减少。如果这个趋势继续,包括上海市政府宣布的要在“十三五”末即2020年控制上海人口在2500万人的计划如期实现,那上海未来住房供求情况将更加平衡。近期的房价暴涨,无论从任何一个角度看,都是非正常的,难以持续的。

有不少人迷信大城市房价只涨不跌。但从国外经验上看,东京陈杰:当前上海楼市特征、风险评估与对策和纽约也曾经出现房价暴跌,特大城市可以从本国楼灾中幸免于难只是一个传说。就国内来看,本来高居一线城市的广州,房价就已经出现一定的疲软,二线城市中的热点城市杭州曾经在2012-2014年中连续三年房价几乎停滞增长,更别说温州在本轮楼市反弹之前曾经一度房价暴跌30%以上。所以即使上海,在2014年也出现过二手房持续下行的行情,二手房曾经跌幅超过5%,只不过靠后来的政策刺激才得以复苏反弹。

总体来看,上海等一线城市的楼市,短期内这么快速的价格上涨,如果不及时进行有效的干预,很可能重蹈去年股市从疯牛到股灾过山车般的覆辙,以疯狂上涨开始,以惨烈暴跌而悲剧收场。

 

五、应对上海楼市暴涨的政策选择

面对突如其来的楼市暴涨,政府有关部门反应不够灵敏,坐失了在房价出现暴涨苗头就及时干预的最好时机。这可能有几个方面原因:一是统计部门上报的销售价格及结构包含大量保障性住房,价格信息和成交信息具有迷惑性,二是去房地产库存是去年末中央经济工作会议定下来的国家战略,不少市场人士猜想国家希冀以一线城市楼市火旺来带动三四线城市楼市复苏,在这种观点的影响下,市有关政府部门有些顾虑,不敢出手及时冷却上海的楼市热。

但当前上海已经明显有所失控,政府必须要及时勇于担当、敢于出手、敢于亮剑,不能再贻误战机,否则后果不堪设想。

首先,要对中央政府明确建言,在地区楼市加速分化格局下,对楼市政策决不能再搞一刀切,必须差别化政策。应允许地方政府结合本地实际情况、因地制宜地制定短期应急性的市场管制政策。

各个地区楼市发展极不平衡,一线城市和三线城市的房价指数上涨程度差异较大,并且有着更加扩大化的趋势。同时,一线、二线、三线城市的交易量和库存情况也有很大差异。因此,如果按照同样的楼市政策对待不同发展情况的楼市,将会导致差异的进一步扩大,甚至会一方面在房地产供不应求城市加速形成楼市泡沫,而另一方面通过“虹吸效应”让房地产供过于求的城市残留的购买力流失、加剧去库存压力。政府一定不能让对三四线的去库存政策,成为一线城市的火上浇油。219日财政部等下调房地产交易契税,就是最大的一把火上浇油,进一步引爆上海深圳北京的二手房市场。交易契税的下降极大促进了这些城市房地产的交易,虽然本意是让三四线城市加快去库存,但在上海深圳这样的已经房价高涨的城市,只能导致房价进一步上涨和泡沫化。这点在近期的两会上可以得到中央政府的首肯,住建部部长已经表态,楼市政策要差别化北上广深首要责任是稳定房地产市场。但仍还需要中央政府进一步明确楼市政策的差别化,和给予上海更加自主制定楼市的权力,从银行信贷、契税到限购等各方面。

其次,政府要加大信息公开和信息透明,配合以权威访谈缓和市场情绪。各国各个历史时期楼市泡沫的产生有一个共同点:盲目乐观的预期。乐观预期与楼价高涨之间形成自反馈,并不断推进这一过程,刺激房价泡沫化。短时间内,政府通过加大市场信息的透明公开,使投资者能正确认识当前形势,做出正确的判断,做出理性的住房消费和投资决策,促进房地产市场朝着稳定和健康的方向发展。通过权威访谈可以缓和市场投资者的情绪,避免不理性的投资,并通过影响投资者的预期来稳定未来房地产市场。

第三,及时主动出台一系列短期应急措施。包括严格加强限购,加强全市住宅房屋信息联网,严格禁止跨区购房逃避限购管制;不排除进一步缩紧限购,比如即使本地户籍,如果已经有两套住房,只允许置换,不允许新购住房;如果需要,争取央行和财政部国税局授权,临时性提高上海区域内按揭贷款的首付额度和重新提高二手房交易契税。

第四,严厉打击为购房者变相加杠杆的场外配资。向央行争取授权,在上海至少临时性暂停中介、银行、P2P、小贷公司等机构参的首付贷、高杠杆放贷等跨界新金融产品,迅速查明相关金融产品的实际运用情况。这点深圳已经先行一步,深圳市金融办于34日发函,对相关金融提供者发出警告和加紧盘查。

第五,向社会公布新增一系列住房和土地供应计划。包括缩短动迁安置房的再交易上市时间,加快工业园区用地的退二进三,加强市区用地资源整合,提高用地效率,包括在部分地段提高住宅建设的容积率。对十三五规划中提出的土地利用计划要保持一定的灵活性,根据经济和房地产市场形势有所调整和变通,并及时公布。仿效深圳,上海也需要慎重考虑和加快施行通过围海造田增加建设用地的可能性研究。

第六,优化房地产市场结构,加快房地产发展模式转型。鼓励房地产企业提供长期稳定的优质房屋租赁,化解刚需的购房恐慌,丰富住房市场供应品种。加快商业地产和住宅地产的REITS建设,化解房地产投资给金融体系带来的系统性金融风险的同时,也给个人投资者提供优质资产,破解资产荒,获得资产投资的更多出路,改炒房为投资于中长期的房地产股票、房地产证券产品。

第七,调整住房保障形式,从实物保障走向货币保障。上海近年以“四位一体”为指导思想大力发展保障房建设,对稳定民心起到了一定的积极作用。但从国际住房保障事业的经验教训和国内住房保障的最新发展形势来看,以建设保障房来提供住房保障,具有诸多弊端,尤其在上海这样土地高度紧缺的城市,多提供一套保障房即意味着少一套商品房的供给。即使保障房分配能够做到非常公正和公平,也是以增加中产阶级买房困难为代价。上海近年来新建一手住宅中超过一半多是保障房,比例显然过高了,加速了市场房价上行。从国务院最新政府工作报告、住建部对住房保障和棚改的精神来看,都是提倡住房保障与棚改工程要加快全面货币化。上海应该尽快调整住房保障,原则上不再新建保障房,转以货币化形式精准提供住房保障,可以做到兼顾住房市场稳定与住房保障的良性发展。

陈杰, 上海财经大学校讲席教授,校学术委员会委员,上海财经大学公共经济与管理学院投资系博士生导师,兼任高等研究院院长助理,不动产研究所执行所长,公共政策与治理研究院首席专家。

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陈杰,复旦大学住房政策研究中心执行主任、复旦大学管理学院产业经济学系副教授。复旦大学学士、挪威奥斯陆大学硕士、瑞典乌普萨拉大学博士。主要研究领域为住房政策和房地产经济学、城市经济学。发表城市和房地产研究领域的国际权威期刊论文10多篇(其中SSCI9篇),发表国内权威核心期刊论文40多篇。出版中英文著作各1部。主持在研和完成国家自科基金3项、国家社科基金1项。获得省部级科研奖励7次。经常参与国务院和上海市政府住房方面的决策咨询和政策调研,世界银行咨询专家。出任世界华人不动产学会等多个重要学术团体的常务理事、学术委员等职务,担任多个国内外学术期刊的副主编。

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