9月13日国务院全文颁布《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。反向住房按揭模式的以房养老再次成为社会各界关注焦点。虽然媒体对这个话题讨论较多，但对“反向住房按揭”政策实质的理解上仍有不少误区，对可行性和可操作方案更有很多争议。笔者从三个角度解读“反向按揭”模式。

要点1 真实驱动力是什么

本文试图把政府推行“反向住房按揭”作为一项公共政策创新案例来看待，运用公共政策学中的经典MOR(Motivations-Obstacles-Resources)理论框架(Mohr 1969)，来审视政策主导者推出这项公共政策背后的真实动机(Motivations)、所面临的阻力(Obstacles)和政策创新者所拥有的可以用来克服阻力的资源(Resources)，从而更深层次来理解这项政策创新的实质并预测其发展趋势。

盘活住房存量

政府现在重提“以房养老”和“反向住房按揭”，最直接的作用就是盘活住房存量，使大批闲置的死的实物资产转化成流动性强的活起来的金融资产。而有了这个融资需求，银行就可以有标的物进行贷款发放，增加金融市场流动性。

推行反向住房按揭，可看做是中国经济继续金融深化的一部分。1990年代房改实现从福利分房到货币分房，实质就是金融深化过程。中国M2/GDP的比值从1995年的100%突飞猛进到2000年的140%，再到现在的190%之多，很大一部分是住房、教育、社保这些原先实物或免费提供的物品和劳务，进入市场，被货币化、金融化。1998年个人住房按揭的出现，在这个过程中起到关键作用。这个资源配置方式的重组，对资源配置效率和社会福利的改变有多大是可以再讨论的，但创造了大量直接就业机会、推动GDP（国内生产总值）增长却无可置疑。

助推金融创新

住房反向按揭重要目标是助推金融创新。中国金融业在1998年后放开个人住房按揭贷款之后，长期没有与老百姓密切相关的重大金融创新。如果“反向按揭”一旦做起来，将以点带面，大大刺激相关的金融衍生品，例如触发资产证券化，保险也将更加开放，甚至与自贸区试点结合，加快利率市场化和人民币自由兑换，进而助推全面金融创新与改革。

“反向按揭”更直接的作用是，死钱变活钱，拉动消费。这也符合本届政府主要领导人强调的“十二五”期间最大任务是刺激内需的宗旨。

住房反向按揭，是一项房地产制度创新。在美国，住房反向按揭主要是由美国联邦政府住房和城市发展署(HUD)进行监管、由其下属美国联邦住房管理局(FHA)进行违约保险，而不是由养老相关的政府机构来主持，就是一个例证。由美国FHA提供保险的“住宅净值转换按揭”(HECM，Home Equity Conversion Mortgage)占全美反向按揭市场的90%以上。

稳定地方房地产市场

现时提出这个政策，也是对房地产市场发出一个信号，希望房价保持相对稳定。如果房价过快增长，那么居民将增值预期很强的住房去抵押来申请反向按揭的意愿就会很低；但如果房价出现下跌趋势，那银行就不会有积极性提供反向按揭产品。

发展住房反向按揭，从长远看，就是加快住房资源的循环利用，保持住房的持续需求。包括财政部有官员曾表示要对按揭还款支出进行税前抵扣，都是防止楼市因为进入老龄化而过快出现滑落，造成系统性危机。所以这次政策一出来，不仅中央政府，很多地方政府都表现出很高的积极性。对稳定地方楼市是利好。

反向按揭还有利政府持续进行城市更新。将房产抵押给银行，抵押期结束或居住者过世后银行将获得住房转售给地方政府的土地储备中心，政府旧区改造的难度会大大减少，相当于市中心土地资源可以被一次又一次再开发和循环利用，政府土地财政有了长期性保障。

增加养老资金来源

回到养老本身，以房养老尽管不能推卸政府养老责任，但确实能减少政府在养老问题上的压力。

以房养老-住房反向抵押，首先是一项房地产政策创新，其次是一项金融政策创新，第三是刺激经济增长政策创新，最后才是养老政策创新。从具体承办部门来看，应该是由住建部来牵头，银监会、保监会来共同设计制定住房反向按揭产品及其违约保险的规章制度，并树立相关的监管体系。民政部在这个方面应该是参与和配合的角色，做好市场无法做的基本养老保障。

综合以上视角，住房反向按揭，政府会下相当决心去推动。因为对实现房地产市场可持续发展、对扩大内需、对金融创新改革和推力经济增长都有相当大的战略意义。

要点2 阻力在哪里

反向住房按揭已不是新鲜名词，在2004年就有不少人大代表和政协委员向国务院提议开展基于反向住房按揭的以房养老，2007年上海住房公积金中心也曾力推“以房养老”试点工作，不少其他地方也都曾努力尝试过，但都无疾而终，困难重重。推行难的根本原因在于对该项产品的需求与供给都不足。

子女普遍反对抵押

从需求角度看，需求方面最大的阻力来自老年人家庭内部。子女不愿意放弃父母的房产，希望过世后能自然继承。中国大多数老年人自身也有强烈的馈赠动机，希望给子女尽可能支持，同时大多数认为应该靠子女来养老。这些因素都导致对反向按揭的需求几乎没有。

从供给角度看，房价风险、利率风险、老年人房屋产权难以确权及70年产权规定等制度性因素都抑制了银行等金融机构提供反向按揭产品的积极性。同时本身银行传统业务利润丰厚，无动力创新。

反向按揭产品设计有局限

目前国际上主流的反向按揭产品本身设计上也有不少局限。

反向按揭的进入门槛较高，普通人难以进入。即使美国联邦住房管理局(FHA)提供保险的“住宅净值转换按揭” (HECM)方案，也有很多准入门槛：比如：1.反向按揭人必须年满62岁；2.房子已还清债务；3.房产必须为主要住房，抵押期间实际居住；4.具有一定行为能力和资信评级，完成一系列准备工作。如要事先接受按揭顾问辅导，找估价师对房产进行评估，请房屋现场勘测，做律师咨询和产权证明，办理房屋财产保险，通过专业按揭保险公司评估后才能申报。所以一开始申报就有不少相关杂费，如按揭业务开办费(Origination fee)就至少2500美元或更多。另外，房屋最高估值有上限(2013年为62.5万美元)，最高的反向按揭可贷金额也存在上限(2006年为36.3万美元)。

反向按揭本身也很复杂，存在不少放款人恶意欺诈的案例。从付款角度，反向按揭最基本的就有5种方法：分别是：一次性发放全部贷款(lump sum)、抵押期间随时可以提取任意的信贷额度(line of credit)、每个月发放固定付款——又区分固定年限发放(term option)和一直发放到抵押人过世为止(tenure option)，还有的是以上几种方式的不同组合。然后一般又允许抵押有效期间随时转换付款方式，只要缴纳一笔20美元的费用。然后还可以随时推出和中断。特别一次性放款的反向按揭，往往被不少老人短期内就挥霍掉，很快陷入贫困。

反向按揭财务成本不菲。从反向按揭本身机制来看，由于不像普通按揭那样随着还款而不断减少贷款本金和利息，前期的贷款利息不断利滚利，后面的贷款利息就像气球一样爆发，贷款周期较长的抵押人财务负担很大。而且由于贷款期限较长，不存在固定利率，都是浮动利率，所以按揭人和放款人的风险都很大。美国HECM贷款利率常年在6%～8%，远高于普通按揭利率。

反向按揭公平定价难。住房本身就异质性强，地区差异大，周期性强，普通按揭的定价合理都很难，而老年人健康情况不稳定，抵押人和放款人之间的信息严重不对称，更加使公平合理的贷款定价十分困难。

发达市场亦推进缓慢

基于以上问题，美国联邦住房管理局(FHA)从1987年运行HECM一开始就要求HECM抵押人必须只能从FHA认定的合格按揭公司那里购买按揭，然后抵押人和按揭公司都必须从FHA购买按揭保险，相当于FHA实行双向保险。

FHA按揭保险的功能是，一方面保障抵押人在放款人坏账的时候仍然收到预期付款，一方面保障抵押人坏账的时候放款人的债权得到保护。如果到了还款期，抵押房产资不抵债，则剩余债务由FHA来偿还给放款人。而且如果选择终生付款模式，抵押人无论房产贬值到何种程度，都可以居住在房屋中直到过世。这点极大保护了抵押人的利益，免除一旦房产贬值则无家可归的风险，消除了他们这方面的忧虑。

但抵押人除了一开始就要按照房产评估价值的2%收取保险开办费，在按揭期中每年都要按照当年按揭债务余额的1.25%缴纳保险年费。保险开办费和年费都可计入贷款来融资，但同时利息滚动。

按揭保险的介入固然一定程度上消除了不确定性和信息不对称带来的风险，但这又给抵押人带来很大的财务负担，减少了从反向抵押能够带来的预期收益。而且，对抵押人和对按揭公司的双向保险，可能引发各自的道德风险,降低借款人和金融机构应有的风险谨慎性。

根据美联储费城分行一项最新研究，反向按揭即使大幅度降低门槛、改善信息披露和调节到适当利率，最乐观的估计，在美国老年人的市场份额也就能达到5.5%。

要点3 克服阻力的资源在哪里(Resources)

未来“以房养老”-“反向住房抵押”需求会有较大迸发，供给意愿也将提高，中央和地方政府也都有积极性去推动需求和供给。

首先，产权方面的法律阻力不是太大。2007年《物权法》颁布之后已经基本扫清这方面障碍，“70年产权”大限距离尚远，其实并不构成真正实质障碍，相信最终能妥善解决。

从需求来看，潜在需求很大，而且将快速增长。随着这几年房地产市场调控，社会上逐渐已经有预期，未来房产增值不可能像过去十年那样再出现狂飙突进的景象，在“高位”套现住房资产的风气已经悄然出现。

另外一个角度，越来越多的80后独生子女，愿意接受父母将房产去反向抵押为自己养老的做法。

2012年全国60岁及以上老年人口1.93亿人，占总人口的14.3%，其中65岁及以上人口1.27亿人，占总人口的9.4%。而根据民政部《2012年社会服务发展统计公报》，2012年全国各类4.43万个养老服务机构，只拥有床位416.5万张（其中社区留宿和日间照料床位19.8万张），收养老年人293.6万人，虽然比上年增长12.7%，但每千名老年人仍只拥有养老床位21.5张（比上年增长7.5%)。虽然基本养老保障这块有政府托底，但想要得到高质量的养老服务，光靠养老金肯定不够。

此外，经历这十多年房地产市场高速发展，中国居民积累了巨额的房地产财富。西南财经大学中国家庭金融调研报告提出，2011年中国城市户籍住房资产价值为152万亿元。

根据六普数据推算，中国老年人持有的住房资产总值在14万亿元左右，平均到每户老年人家庭，约有价值40万元的住房资产。这大概相当于2012年城镇全部居民平均家庭可支配收入至少7倍多、老人家庭可支配收入的8倍多。而美国住房资产净值平均也就18万美元，相当于美国家庭5万美元年收入的4倍不到。

金融市场也对这笔资源垂涎已久。只要14万亿元老年人住房资产中的1%被盘活，就能带来巨大业务空间。尤其目前金融和保险被要求放开，民营银行和保险进入加快，传统业务竞争激烈，急需开辟新市场空间。

前述的刺激内需、推进金融创新、保持经济增长速度，都是强有力的动机，所以中央和地方政府动力都很足，可以动用大量政策资源诱导更多老人选择反向按揭的以房养老模式。

具体而言，政府可能会通过设立具有政府背景的反向按揭保险公司，对借贷双方提供保险，对反向按揭住房所得收入和房产的持有、出售豁免相关税收等优惠鼓励措施来刺激反向按揭的需求与供给。此外，政府为之可以调动的政策资源还有很多。可以注意近期另外一个政策信号，开征遗产税被写入中共十八届三中全会决议草案。同时扩大乃至全面推行房产税的呼声越来越大。这些政策演变都可能会刺激反向按揭在中国的落地与生长。

（作者陈杰系上海财经大学不动产研究所副所长、上海财经大学公共经济与管理学院投资系教授，本文为房地产上海圆桌论坛“以房养老”专题研讨会主题报告部分内容。）

引用：

陈杰. 理解“以房养老”政策三要点[N]东方早报2013年10月11日A29版证券·聚焦以房养老 
http://epaper.dfdaily.com/dfzb/html/2013-10/11/content_823513.htm