上海是全国户籍人口老龄化最深的城市，老年人养老问题是上海经济和社会发展中最为重要的问题之一，也在长期内面临严峻的挑战。本文介绍了上海老龄化的概况和基本趋势，分析了户籍老年人居住情况，并结合当前政策热点问题，分析了上海户籍老人“以房养老”的可行性，尤其讨论了“反向住房按揭”的以房养老模式在上海的潜力、障碍和可行性。

早在1979年，上海户籍人口65岁及以上比例就超过7.2%，在全国率先进入老龄化社会。国际上一般认为60岁及以上人口超过10%或65岁及以上人口超过7%算进入老龄化社会。近年来上海户籍人口老龄化呈现加速趋势。

根据上海市老龄科学研究中心发布的《2012年上海市老年人口和老龄事业监测统计信息》， 2012年底上海市户籍人口中60岁及以上人口367.32万人，占户籍总人口的25.7%，是全国同期14.3%水平的1.8倍，比2010年提高了2.7个百分点，比2005年提高了6.1个百分点；上海2012年户籍65岁及以上人口245.27万人，占户籍总人口的17.2%，也是全国同期9.4%水平的1.8倍；上海2012年户籍70岁及以上人口169.13万人，占户籍总人口的11.9%。

通过更细的数据分析，可以发现两个问题：第一、上海全部常住人口的老龄化程度并不高，基本与全国水平相当。如上海2010年全部2302万常住人口中60岁及以上人口为347万人，老龄化比例为15.07%，仅比上海2000年第五次人口普查时候的14.98%提高不到0.1个百分点，也与全国2010年13.26%的老龄化水平差别不大。这主要是过去十几年来靠着大量青年外来人口的涌入稀释了本地户籍人口的老龄化。第二、上海老年人基本都是本地老人。2010年上海外来常住人口中60岁以上人口仅23万，仅占该人群比例2.61%，只占上海全部60岁及以上常住人口的6.75%。为此，我们可以说，上海老年人养老问题主要是户籍老人的养老问题。

上海是经济发达地区，预期寿命较长，如2012年上海市户籍人口预期寿命为82.41岁，其中男性80.18岁，女性84.67岁。但上海户籍人口出生率长期较低，2005年以来徘徊在0.6%～0.8%之间，这些因素共同导致上海户籍人口的老龄化进一步加速。

据上海民政局预测，上海户籍人口老龄化将在2010至2020年间经历一个高速发展期，2015年上海户籍老年人口数量就将突破400万，平均每三个上海户籍人口中，就将有一名60岁以上老人，老龄化率超过30%；在2025至2030年间达到老龄化发展的高峰。

到2030年前后，预计上海60岁及以上老年人口将超过500万，户籍人口比例将超过40%。尤其严峻的现实是，从2013年起，上海市新增老年人口中，80%以上将为“80后”独生子女父母。

上海老年人空间居住分布特点

根据资料，2012年末上海各区县户籍人口老龄化比重（60岁及以上）差异不是很大，中心城区总体相对较高，列前五位的依次是静安区、崇明县、虹口区、黄浦区和普陀区，比重分别为29.2%、28.5%、28.0%、27.5%和27.3%，郊区老龄化相对低一些，松江、青浦区和闵行区最低，分别为22.7%、24.1%和24.2%。

需要特别注意的是，上海户籍老年人在居住空间上存在十分普遍的“人户分离”情况，这更给居家养老带来了严峻挑战。这方面以黄浦区为突出代表，根据第六次人口普查汇总数据分析，2010年户籍在黄浦区的60岁及以上人口应该有14.4万人口，但实际上常住在黄浦区的户籍65岁及以上老年人仅有7.63万，将近一半的老年人实际在别的区居住和养老。静安、卢湾、虹口、长宁、闸北等中心城区（除了普陀区）都有这方面的突出情况，中心9个城区累计有19.5万户籍老年人不在户口所在区实际居住。

相反，浦东、宝山、嘉定、松江、青浦等周边城区则因为生活成本较低、空气质量较好等原因而吸引有大量中心城区户籍老人迁来居住，9个郊区县累计吸引15.4万非本地区户籍老人前来定居。这样，在上海，即使是户籍老年人，也存在大量异地（非户籍所在地）居住情形，这直接会导致养老相关的公共服务资源配置错位较严重的问题。

上海城市化率高，2010年户籍老人中有87%是非农户口，只有13%是农业户口。88%居住在城镇，只有12%居住在农村。上海家庭规模小，2010年户籍老人33%是一代人居住，31%是二代人，35%三代人，1.8%四代同堂。而又有6.58%的户籍老人是一个人居住。

另外，2012年末上海市“纯老家庭”老年人数为84.60万人，占全部老年人口的23%，其中80岁及以上“纯老家庭”老年人数21.49万人。而独居老年人23.35万人，占全部老年人口的6.35%，其中孤老人数为2.57万人。上海“纯老年家庭”和独居老人家庭比例高，更对家庭养老带来更多挑战。

上海老人住房面积相差大

根据第六次人口普查数据，2010年上海常住人口中60岁以上老人中本地户籍比例为93.25%，所以这里着重研究户籍老年人的住房情况。

六普数据显示，上海2010年时候，以户籍老年人为户主的家庭84%拥有自己的住房，其中53%是自建或从市场购置的新房/二手商品住宅，31%是房改房或经适房/动迁房。老年人为户主的家庭平均住房总面积为80.3平方米（方差为56.6平方米），中位数面积为63平方米。自有住房的老年人住房面积明显高于租赁住房的老年人家庭，如前者住房的平均面积为87.7平方米（标准差为57.8平方米、中位数为69平方米），后者住房的平均面积仅为42.9平方米（标准差为27.8平方米、中位数为37平方米）。

出于“以房养老”需要以有自有产权房源为前提，本文将主要考察自有住房户籍老人的住房情况。可以发现拥有自己房产的户籍老人，住房面积相差大，分布不均等，2010年这部分人群人均住房面积的基尼系数达到0.362。更具体一些，住房条件相对较差的80%老年人家庭合起来占有1.2亿平方米住房面积的60%，剩下40%的面积被条件最好的20%占用。

而这些家庭的住房价值更加悬殊，虽然平均价值为134.8万元（标准差为124.2万元），中位数就只有100万元，而基尼系数则高达0.430。形象地来说，住房价值相对较差的80%老年人家庭合起来占有住房价值的52%，剩下48%的价值被住房价值最高的20%人群占有。

另外，根据六普数据，上海自有住房的老年人住房总体质量较低，年代较久。比如56%的住房是1980年代之前，10%是1980-1990年，20%是1990-2000年，只有14%是2000年之后。

7种以房养老模式

当前“以房养老”是公共政策研究热点，尤其9月13日国务院全文颁布《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”之后，“反向住房按揭”模式的“以房养老”再次成为社会各界关注焦点。

“以房养老”本身含义很广，上海民政局曾经总结过7种以房养老模式：

一是出售自有住房，入住养老机构，以房款补贴养老。

二是将自有房屋出租，到养老机构以租金补贴来养老。

三是售出较大住房，购买或租赁较小住房，用其差价养老。

四是将自有住房出售，再与购房者签署长期租赁协议，仍然在原居房用购房款补贴养老。

五是与赡养人签订遗赠赡养协议，用住房价值购买终身赡养服务。

六是对子女承诺用现住房价值，采取家庭内部的以房养老形式。

七是“反向住房按揭”——通过金融或房屋机构买断老年人自有住房产权，通过测算定期给予养老资金，老年人仍然可以在自己住房里终身居住。

首先必须指出，“以房养老”，尤其是“反向按揭”模式的“以房养老”不可能适用大多数老年人，只可能是面向少数老年人的高端市场化选择，让少数老年人多了一个货币化实物资产以改善养老生活质量的选项而已。

民政部最近也多次澄清，表示“以房养老”要基于个人自愿选择，是对公共养老的补充，不会也不可能代替公共养老。其实，政府肯定也不会指望用以房养老来取代基本养老保障制度。毕竟杯水车薪，远水不解近渴。即使美国这样发达的金融体系下，反向住房按揭从1987年美国政府力推后发展了20多年，选择“反向住房按揭”也就50多万户，2011年即使在符合苛刻标准的老年人群体中也不过2.1%。

但从笔者研究视角来看，住房反向抵押，首先是一项房地产政策创新，其次是一项金融政策创新，第三是刺激经济增长政策创新，最后才是养老政策创新。从具体承办部门来看，应该是由住建部来牵头，银监会、保监会来共同设计制定住房反向按揭产品及其违约保险的规章制度，并树立相关的监管体系。民政部在这个方面应该是参与和配合角色，而不是主角。

综合起来，笔者判断，对于住房反向抵押，政府会下相当决心去推动。因为对实现房地产市场可持续发展、对扩大内需、对金融创新改革和推力经济增长都有相当大的战略意义。而增加老年人的养老资金来源、增加市场化养老选项，其实只是附带的副产品作用。

上海户籍老年人住房存量资产价值规模约2.5万亿

这里结合当前政策讨论焦点，重点讨论在上海实施“反向住房按揭”模式的“以房养老”的可能性和潜力。

利用六普数据可以推算出，2010年上海户籍老年人房主占有住房存量总面积至少为1.4亿平方米，约为上海2010年6.2亿平方米住房总存量面积的23%多，总市场价值约为2万亿元，占上海住房总价值的18%，占私有化可流通住房市值的23%。而从2010到今天又过去近3年，上海房产单价平均升值20%，有房老年人家庭比重又有增加，这样上海户籍老年人住房存量资产价值规模约在2.5万亿元左右。如果有1%的老年家庭志愿又符合条件可以实施“住房反向抵押”，就会刺激至少250亿的贷款规模。

上海目前自有房产的老年人家庭户均住房资产价值约在150万元。另外，上海老年人为户主的家庭80%依靠养老金为主要收入来源，仅有6%依靠劳动收入为主要收入来源，3.8%依靠家庭成员赡养为主，而依靠财产性收入为主的基本为零。这部分群体有增加养老资金来源的迫切需要。而2012年纯老年家庭占上海老年人家庭比例为23%左右，独居比例6.35%。由于这两类人群不涉及子女同住问题，也没有子女在一起照顾，购买养老服务的需要更加强烈，对住房反向按揭的兴趣会更大一些。而这两类老人家庭已经具有较大的规模，前者达到84万人之多，后者也有23万。 

反向住房按揭案例：

反向按揭有很多品种，这里只介绍和讨论一个最简单的品种，抵押房产后获房产价值六成的贷款额度，贷款机构每月定额付款，20年后抵押人将房产转给放款人，放款人出售房产以一次性清偿债务，剩余部分转给抵押人或其继承人。其间抵押人可以随时提前还款，如果过世则立刻将房产拍卖以结清债务。存在一种反向按揭品种，老人只要活着就可以一直收款，但一旦过世则立即终止，进行贷款债务清偿。

具体到个体家庭，如果今天一位老年人的房屋价值均价为150万元，可以申请反向按揭贷款比例为60%（90万元），按照6.86%的基准利率和20年期贷款期限，那么未来20年每月通过反向按揭可以得到6902元的可养老收入。如果老人健康生存，20年持续领受这笔养老金，这笔现金流在20年后将变成353万元的债务，需要一次性还清。但假设房屋以每年5%的速度增值，20年135万元的房产总资产将价值398万元。这样老人20年后出售房产一次性还清贷款，仍然预计有价值44.6万元现金，相当于房产净值率（净资产/总资产）还有11%，资不抵债风险较小，抵押较为安全。如果以房价增长率5%为贴现率，这笔净资产折现到今天也有现值(PV)16.5万元。

结论：总体而言，在合理的假定条件下，反向按揭贷款之后，这位老人将几乎损失掉全部房屋资产价值，剩余净资产不多。但好处是把这些“死”的资产套现成流动现金，在未来20年之内进行平滑消费。虽然按照贷款年利率6.86%的贴现率来看20年期间领受的养老金折现价值只有90万元，但如果从消费者角度，按照3%年通胀率来贴现，那么这笔现金流的折现总价值可以达到124万元，20年后6902元的月现金收入可以应对相当于今天每月3790元的消费水平，应可以保障基本的生活水准。再加上参加社会统筹个人账户中的基本养老金，老年人的生活质量会得到较好保证。同时不依赖子女养老，生活上有独立性和主动性。

当然，这里很关键的参数变量是贷款利率与房价增长率之间的对比关系。比如，如果房价年化增长率下降一个百分点（从5%降到4%）而贷款利率不变，那么20年后房产总价值才329万元，都还不如债务价值353万元高。实际上，从第18年起被抵押住房就已经成为负资产。

这提示我们，一旦楼市突然暴跌，将让从事反向按揭的银行等金融机构面临巨大的系统性金融风险。为此，世界各国的反向按揭业务必须要有保险公司的介入来防范这种不确定性。但不管怎么操作，如果预期房价将进入长期低迷通道，反向按揭将很难得到银行保险等金融机构支持。

然而，从另外一方面，如果提供资产证券化等手段降低金融机构融资成本，贷款利率下降，银行贷款利率打个8.5折，从6.86%下降到5.83%，下调1个百分点，20年后贷款债务价值288万元，那么即使房价年化增长率为4%，20年后还清全部贷款之后仍然有一笔可观的净资产。

反向按揭与其他以房养老方式比较

将住房进行反向按揭套现与两个主要其他选项进行比较：

1.当下就将住房卖掉，然后将钱存入银行吃定息。这样做的好处是20年之后仍然有收入，但如果当下已经年纪较大，20年后的收入就意义不大。模拟测算一下，即使不考虑交易税费或“满五唯一”可免除税费（营业所得税/所得税），全额150万元存1年定期3.25%的利率，每年只有4.87万元，每个月4063元。随着通胀而贬值（仍按3%的年化通胀率），20年之后每个月定息收入只相当于现在的2231元，整个20年期间所获得的定息收入总折现价值为73.3万元，比反向按揭所获总收入低接近20%。

当然，更加合理的假设是老年人会在过世之前把全部售房所得消费完（不考虑税负，净得150万），这样剩余(预期20年)寿命内消费折现值会高于反向按揭所得款项。但问题是，如果只有一套住房，那么出售了住房，老年人就无住处，连租房都很难租到；其次，老年人寿命不确定性会影响老人对消费水平的安排；第三，一次性出售住房转为现金之后，就没有自有财产可抵御大病等意外事件风险，也对通胀缺乏对抗。

2.不出售房产，靠租金养活自己。上海目前住房租金收益率平均只有2%，从当期看还不如售房后存定期利息收入，其好处是租金可能随着经济发展和通胀而不断升高。但这还是需要前提有多余的住房，对大多数老人而言不具有可行性；其次，老年人住房多为年代较久的老房子（66%是1990年之前的老房子），居住功能较差，租金收益不高，增长潜力不大；最后，也没有充分利用存量资源。

小结：与无论出售还是出租自有住房比起来，反向住房抵押最大优势是货币化住房资产之后，仍然保留使用权和部分资产权，所蕴含的租房权现金价值大，社会保障意义强。

上海有条件在全国率先探索多种模式“以房养老”

养老问题是我国未来经济和社会发展中所面对的最重要问题之一，也是最严峻的挑战。除了通过社会统筹保险来解决基本养老保障责任，对于其他类型养老，应该有开放心态，应该鼓励政策创新，丰富多元化途径，增加老年人养老选项。即使只能改善一小部分老人的养老问题，也是很大的贡献。

与出售或出租等其他形式的“以房养老”比起来，反向住房按揭最大优势在于：一、不用出售或出租自己现有住房就可以货币化资产，可居住到老，免除老年人搬迁之苦和无房可有、可租之忧；二、不用出售住房全部资产，只需要货币化住房部分资产，未抵押的住房资产部分仍然可以用来抵御大病或其他意外；三、减少老年人消费水平受寿命不确定性的影响。为此反向住房按揭在美国、日本、加拿大、意大利、澳大利亚、韩国、新加坡等诸多国家都有开展，虽然还有不少争议，规模都还不算很大，但已经取得一定成效，具有一定的生命力。国际学术界理论和经验研究大多数都支持，通过货币化实物资产，可以显著降低老年人贫困率(Nakajima & Telyukova 2013; Moscarola et al. 2013)。如有不少文献提到，反向按揭使美国老年人贫困率下降了4%。还有研究发现，美国退休老人通过参与住房反向抵押贷款，至少可以提高生活水平20%（Mayer & Simons，1994）。

当然，老年人经济条件相对脆弱，涉及老年人养老的实验项目在推广之前需要大量细致研究，不宜贸然推进。美国反向按揭，也是住房和城市发展署（HUD）1987年起对HECM做实验性运行11年后，积累了大量正反面经验，才在1998年正式运营。直到今天还在不断研究机制调整和完善。

上海老龄化程度高，老龄化持续时间长，养老压力十分巨大，同时上海老人住房自有率非常高，达80%。同时上海住房资产价值高，老年人家庭户均住房资产价值达到150万元，房价预期稳定。上海更有条件在全国来率先探索多种模式，包括反向按揭模式在内的“以房养老”。

对于上海发展“以房养老”的具体建议如下：

• 先从鼓励租房模式的以房养老做起，盘活住房存量，缓解住房市场供需压力，并以此带动规范租赁市场。可以鼓励“先售后租”——出售同时与购房人签订长期租赁合同。特别还可以鼓励发展老年人将房产交给政府或公共住房公司代租，作为保障房供应来源。
• 鼓励老年人在住房上“以大换小”，以差价养老。对这类房产交易减免交易税和转让所得税。
• 从特殊老年人群到一般老年人群，逐步放开试点“反向按揭”。先面向无子女老人、独居老人等障碍少、需求大的人群进行尝试，吸收经验。
• 简化“反向按揭”模式，品种单一化。先期只放开固定年限定期放款的反向按揭，再尝试终生定期付款的按揭，不鼓励一次性发放全额的按揭。
• 放开自住限制。美国一般要求反向按揭的住房必须是老年人的主要住房，老年人必须实际住在该房。而中国老年人持有的住房虽然价值很高，但往往不一定适合居住，这方面不一定要严格限制。持有多套住房老人可以拿出其中一套进行反向抵押，且不一定要实际居住在其中，可以出租。
• 共有产权式的保障房，可以先行试点“反向按揭”的“以房养老”。共有产权的保障房本身就存在居住权利不可被子女亲属继承的难题，正好通过这个渠道化解。居住在共有产权保障房的老年人可以将自己份额的住房资产进行反向抵押，实现固定期限或终生放款模式，鼓励将个人所有资产份额在过世前用于养老而消费完。上海社科院戴晓波教授就曾对此有提议。
• 开放市场，让国有银行与民营银行同时进入，加强充分竞争。
• 严格监管，提高信息透明度，公平妥善保护抵押人利益。
• 发起统一的专业按揭保险公司，为借贷双方提供保险。保险公司应该以市场化运作为基础，靠保费募集的资金池应对风险，政府只提供部分最初股本、税收优惠和背后支持。
• 对抵押款所得实行税收豁免。参照美国、加拿大、澳大利亚等国外经验，将对提供反向按揭所得的养老资金看做债务而不计为收入，实行所得税豁免，也不计入其他社会保障时候所计算的家庭收入，不影响抵押人申请其他社保。
• 对抵押房产采取税收优惠。反向按揭住房在抵押期间不视为个人资产，免除房产税，出售豁免交易税等优惠鼓励措施。

（作者陈杰系上海财经大学不动产研究所副所长、上海财经大学公共经济与管理学院投资系教授，本文为房地产上海圆桌论坛“以房养老”专题研讨会主题报告部分内容。）

引用：

陈杰. 上海“以房养老”可行性分析[N]东方早报2013年10月11日A30-31版证券·聚焦以房养老
http://epaper.dfdaily.com/dfzb/html/2013-10/11/content_823514.htm