复旦大学住房政策研究中心第4期住房政策专题研讨会简报

——“物业税/房产税开征时机尚不成熟”

    2010年12月15日下午，由复旦大学住房政策研究中心（CHPS）和复旦大学发展与政策研究中心联合主办的第4期CHPS住房政策专题研讨会在复旦大学管理学院李达三楼806室举行。同时这也是上海青年房地产学者联谊会2010年度论坛。

    本次研讨会的主题是“物业税/房产税是否到了该开征的时候”。

    复旦大学住房政策研究中心执行主任、管理学院产业经济学系陈杰副教授主持了此次研讨会。出席的嘉宾有复旦大学陈钊教授、王永钦副教授、李志青博士、郝前进博士，上海财经大学姚玲珍教授，上海发展研究基金会秘书长乔依德，同济大学钱瑛瑛副教授，上海社科院房地产业研究中心陈则明副研究员，中国指数研究院副院长陈晟等学界和业界专家，以及复旦校内各院系的学生。上海市法制办、市住房保障与房屋管理局等单位派专人来观摩和听取专家意见。研讨会同时还吸引了新华社、中国日报、21世纪经济报道、新闻晚报等多家媒体的参与。

    研讨会一开始，陈杰副教授作了题为“关于房产税的若干思考”的主题报告，就房产税的内涵、价值、对房价的抑制作用以及开征房产税的前提条件等方面进行了全面的介绍和分析。并特别说明，本次讨论中的房产税与之前社会热议的物业税本质上是一回事，两者可以混用，都是特指房产持有环节的税种，并不是当前我国法律中已经有规定的“房产税”。目前的房产税，向个人住宅豁免、并按购入价余值计税。

    之后，学界、业界的专家就这一热点话题各抒己见，在场的政府人士也提出了自己的观点与见解。与会人士从不同的角度对房产税征收的必要性、可行性和可行方案提出意见和建议。

    就房产税是否能够达到抑制房价的作用，陈杰副教授提到，短期有效，长期无效。人们寄希望房产税来调控房价的基本逻辑是，增加持有成本来抑制囤房，从而减少投机炒作，以此达到降低房价的目标。但问题是，如果基本供需关系不改变，房价仍然有较高的上涨预期，仅靠年1%左右的税率的房产税是挡不住投机和炒作的。  他指出，国外很多征房产税的国家和地区仍然避免了房价暴涨暴跌，他对美国各州的经验研究也发现房价涨幅与房产税税率没有直接关系。上海财经大学不动产研究所副所长姚玲珍也认为，投机炒作需要买进卖出，保有环节征税并无直接作用，供求关系才是决定房价的所在。中国指数研究院副院长陈晟则透露，曾通过模型研究，算出房产税出台与否的房价下降预期只有1%的差别，房产税的作用被外界高估了。

    如果开征房产税不能达到降低或抑制房价的作用，那么其征税的合理性在哪里，这也是研讨会上的焦点所在。陈杰副教授提出，理论上认为征收房产税的最主要依据是“受益原则”，即居民享受到与住房相关的公共服务，作为对价要房产税；此外房产增值主要来自公共投资，这部分应归公共分享而不该为个人占有。乔治.亨利的土地税、孙中山先生“涨价归公”都反映这样的想法。但陈杰副教授提出，前提是房产税收入确实“取之于民，用之于民”，要受到监督。不过，陈钊教授和李志青博士都提出怀疑，当前的公共服务还没有跟上，居民还在为教育、医疗、环境治理等住房相关公共服务另外付费，以“公共服务受益”为理由开征房产税并不能让人信服。陈钊教授还提出，土地增值“归公”是对的，但在持有时候房产者并没有实际受益，这部分增值在交易环节征收更合理。

    钱瑛瑛副教授提出，房产税的本质是财产税，可是土地公有制下居民实际上只有建筑物的使用权，房产税“师出无名”，最多只能算是资源占有税，但是开发商已经代支付了土地出让金，这恐怕存在多税同源等问题。

    李志清博士则认为现实操作难度相当大，“其他税费不退，房产税难退 ”，这便涉及到复杂的利益之争。乔依德和陈晟也分别介绍到，多数地方政府都对房产税积极性不高，只有财税部门“一头热”，这其中的原因可见一斑。但陈钊教授提出，通过房产税/物业税的大讨论，唤醒权利意识，如果真的开征了房产税/物业税，可能会成为中国政治进步和改进政府治理结构的重大契机。

    房产税要如何征收也是考验政府的一大难题，评估难是公认的课题，而征收标准更牵动着市场的敏感神经。陈杰副教授提出，从防止寻租和操作的可行性看，“一刀切”的办法似乎更加可靠。但是即使只按房屋市场价值的0.8%的税率来征收，房产税很有可能已经高过部分低收入家庭的总收入，一些老人、动迁户难以承受。乔依德提出，目前居民总体税负已经较重，房产税可以进行地区试点，先轻后重，总体原则是避免税负增加。房产税/物业税改革必须立足完善税制，而万万不能以增加财源为目标。但陈钊教授担心，如果争议这么久的房产税最后出台时候太轻太温柔，会释放政府对房地产不敢出手的不良信号，反而引发房价暴涨，后面就很困难。

    虽然在细节上存在一定分歧，大多数与会人士在以下观点上基本达成了共识：1.房产税对房价的抑制作用不大，最多在短期有效，长期来看基本无效。从调控房价角度来说，房产税真出不如一直不出，如核武器，保留威慑作用；2.房产税对完善地方财政税制有重大意义，但前提是打造公共财政，财政支出透明，受到人民监督；3. 要考虑负担原则，不能增加人民总体税负；4.要考虑公平性，不能过度保护既得利益者，制造差别待遇；5.政治和经济风险都很大。总体上目前条件还尚不成熟，政府短期难实质出台。

    本次研讨会在热烈的气氛中落下了帷幕，取得了圆满的成功。