房产税带来楼市拐点了吗
——2011年2月15日《解放日报》“观点”专访
（注：发表时候版面有限，这里是未删节全文，以斜体字代表未刊发部分）
核心提示：站在公共利益角度，政府必须做一些平衡。所以国际上普遍采用房产税，是有道理的。房产税未必能够在短期内遏制房价，但是房产税可以抑制囤房，调节财富差距。
●站在公共利益角度，政府必须做一些平衡。所以国际上普遍采用房产税，是有道理的。房产税未必能够在短期内遏制房价，但是房产税可以抑制囤房，调节财富差距。
●主持人：《解放日报》记者 龚丹韵
●嘉 宾：陈 杰 （复旦大学住房政策研究中心执行主任，管理学院副教授）
龚丹韵：自从上海房产税试点政策出台以来，最近买家都在持币观望。您觉得是否意味着楼市出现了拐点？
陈杰：从最近几周的楼市交易量，还很难看出房产税的作用。首先，春节期间本来就是楼市淡季。其次， 1月以来很多政策相互叠加。除了房产税之外， “国八条”也刚刚出台，而近期又面临本轮第三次加息，宏观经济面也在调整。三个以上的因素互相影响，很难一下子判断当前楼市状况有多少是房产税本身的影响。
当然，房产税对楼市肯定会造成一定冲击。比如说对户型选择会有结构性冲击，对外地人来沪买房会有更大抑制。此外，更主要的还是一种心理冲击，让人相信政府可能对房价真会动真格的，对后期的楼市政策产生危机感，逆转了市场气氛。投资需求对利息和税收等政策走向还是非常敏感的，短期内自然会观望。但是房产税的影响更多是长期性的，当前还很难下断语。
龚丹韵：您觉得这次房产税的政策，有什么特别针对性？
陈杰：细读房产税的政策，很明显对自住住房尽力保护。三口之家拥有180平方米的免税额，仍然比较宽松，从中可见决策者十分谨慎，尽量不触及大多数人的合理利益。当然，现在许多高收入者，包括部分中产阶层一边有改善居住的需求，一边也有投资心理。既然怀着一定的投资目的，就要有承担成本的准备，天下哪有永远一本万利的好事情？
对上海房产税的纳税人来说，即使不考虑免税额，新购一套400万的高档商品住房（200平米乘以2万元单价）也就仅需纳房产税1.12万元（400万*0.4%*70%），在一些高档社区与物业费加水电费差不多。再如果有180平米的免税额（本地户籍或常住的三口之家），实际每年只缴纳房产税1120元（20平米*2万/平米*0.4%*70%），对于买得起400万住房的家庭而言，这个负担实在不算高。
说到底，房子作为商品实在太特殊了，既是必需品又是投资品。其他商品如计算机、汽车产能可以无限扩大，然而房子不会，土地毕竟有限。如果不限制投资冲动，那将会影响到真正需要房子的人，乃至影响社会稳定。站在公共利益角度，政府必须做一些平衡。所以国际上普遍采用房产税，是有道理的。房产税未必能够在短期内遏制房价，但是房产税可以抑制囤房，调节财富差距。 “不患寡而患不均”，政策如果尽力做到公平公正，那么即使房价再上涨，老百姓也不会有很大怨气。
龚丹韵：房产税不仅是楼市政策的一种尝试，更是财税制度的一种完善？
陈杰：房产税是完善税制的题中应有之义。过去，地方财政大量依赖土地出让金，这种办法属于一次性收益，不具有可持续性。房产税属于细水长流，会改变政府的土地行为，引导不追求粗放式扩张而追求内涵式发展，对城市的运营方式会产生触动。
值得注意的是，这次是选择部分城市试点房产税。因为从国际经验而言，房产税有两面性。由于它比较细水长流，短期内很难募集到大量资金，升级城市的基础建设，城市的扩张和发展受到局限。必须等一个地区的城市化基本完成，楼市繁华到一定程度，地段升级，积年累月之后，房产税才能成为很好的公共设施服务的融资渠道。比如上海每年土地出让金一千多亿，而房产税即使全部存量都按照市价1%来征收也就三、四百亿，现在这个版本可能更只有十来个亿，对城市发展的融资而言，没有什么实际份量。所以引进这种税收，属于功在千秋，为后人创造福利，当前一时半会儿还不一定看到效果。
然而，必须提出，对于房产税方案本身的合理性，或说“实质正义”，这次社会争议并不太大。争议更多的是出台过程的“程序正义”。涉及面这么大的政策调整，是否在程序上完全合法，是否经过充分的公共酝酿？出台过程过于突然、神秘，完全自上而下。如果说我们缺失公共政策的公众参与平台，那这种缺失本身就是值得深思。至少如果经过人大政协的充分讨论，效果会好得多。这个遗憾在将来的政策调整中希望能够弥补。
龚丹韵：这么说，房产税对大众的生活其实影响不大？
陈杰：短期内影响不大，但长期后不好说，尤其房产税要像国外一样全面铺开的话。国外在征收房产税时，也怕对普通老百姓形成过度负担，所以往往采取一定的对冲政策。比如美国，房产税税负平均达到纳税人家庭收入的2%-3%，还是比较重的，但同时又允许从个人收入所得税进行抵扣，抵扣额平均达到2%，等于基本抵消了，还是鼓励人们去买房。并且他们的房产税是给地方政府的，收入税抵扣大头属于联邦政府，相当于联邦政府给地方政府转移支付了。但如果你再去多买几套房，就没有更多额度的个人收入所得税可以抵扣，一定程度上仍然抑制了投资囤房。
国际经验的第二个问题是，要防止房产税拉大地段差距和居住分割。我们经常被告知，房产税会形成良性循环。地区发展得好，房子越是值钱，房产税越多，就越有钱投资教育医疗，让房价更加上升。但也要想到，发展不好的地方，房产税越是少，越没钱投资公共基础建设，然后产生恶性循环。居住分割，也是很大的社会问题。所以美国政府也注意通过政策引导，积极平衡地区差距，鼓励开发商在好社区建设廉价公房，定向卖或租给低收入阶层，来缓解居住分割。这些对我们来说，都是需要提前思考的前车之鉴。
这次房产税出台，政府先声明要全部用于保障房尤其公租房建设。这当然是一个好的姿态，是对房产税中最敏感的如何“取之于民用之于民”的一个回应，普通老百姓会欢迎。但在高收入者承担大部分所得税后，再要高收入者缴纳房产税给低收入者做保障用，是否一定就公平合理？如果对对高收入者没有合适的补偿机制，不让他们感到“税有所值”，那么高收入者“用脚投票”，对城市长远竞争力也会造成损失。所以效率与公平的平衡，还是很微妙的，十分考验政府的公共政策技巧的。
龚丹韵：现在民间流传着一个办法：去注册一家公司，以公司名义购房。这方面的漏洞您怎么看？
陈杰：确实，中国房地产税对住宅和对公司不大一样。公司的房地产税也需要改革，正在研究和调整的过程中。一项政策不会完美无缺，随着形势需要和市场反应，相应的政策调整会出现。打补丁的过程。
过去，大家和房地产打交道的税，都是一次性交付，具体手续并不十分清楚，往往都由中介搞定。现在很多人对房产税一下子适应不了，也很正常。以前，我们都觉得税收的事情离自己很远，普通个人直接处理税收事务的经验几乎为零，在个人所得税之后，房产税可以说是又一个起点。
龚丹韵：那么，您估计楼市未来究竟会如何？
陈杰：长远来看，大家还是相信上海房价将会接近发达国家大城市的水平。但是否出手和什么时候出手，与利率密切相关。房子已经成为金融产品，现在的购房人，是把当前房价与未来预期房价进行贴现后进行比较。假设若干年以后真的达到，诸如新加坡的房价水平，但如果持有期间资金的机会成本太高，那么很可能宁愿等到了新加坡水平后再持有。而如果利率低，那么肯定就会提前买入。真正的刚需人群会按部就班地出手。现在市场观望的局面，说到底还是因为大多带有投资心理。
短期之内房价积累了一定风险，持续加息会形成心理预期的大逆转。历史上看，美国和日本房地产泡沫的崩溃，都是连续加息触发的。目前市场比较紧张，如果再加一两次息，房价真的出现拐点也未可知，而一旦降价就很难控制住。但如果不加息，房价泡沫会继续放大，以后更难处理。现在是在为前期的政策恶果买单。如今只能试图让房价软着陆，但确实很难。这方面国际上也鲜有成功的经验。
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