上海财经大学2016秋季房地产圆桌论坛

大城市（上海）房地产市场趋势研判及治理

【会议简报】

   2016年9月21日下午，上海财经大学2016秋季房地产圆桌论坛“大城市（上海）房地产市场趋势研判及治理”在上海财经大学红瓦楼106会议室进行，论坛主办方为上海财经大学公共政策与治理研究院、上海财经大学不动产研究所和《探索与争鸣》编辑部。

与会的外地及校外参会嘉宾有南京大学社会学院陈友华教授、浙江大学建筑工程学院韩昊英教授、上海交通大学安泰经管学院潘英丽教授、上海社会科学院房地产中心主任戴晓波研究员、复旦大学经济学院陈钊教授、同济大学经管学院钟宁桦教授、华东师范大学法律学院凌维慈副教授等，以及来自上海财经大学副校长姚玲珍教授、上海财经大学公管学院王克强教授等。上海财经大学校外的师生、政府与业界人士共同参加了本次研讨会，会场座无虚席。

论坛由本次论坛发起人、上海财经大学校讲席教授、不动产研究所执行所长陈杰教授主持。陈杰教授对本次研讨会的动机与出发点进行了说明。本次论坛是在当前诸多大城市房价和地价都出现暴涨的背景下，由上海财经大学不动产研究所和《探索与争鸣》编辑部共同发起，旨在于从不同学科视角和价值观体系，通过诊断剖析当前国内大城市房地产市场的现状特征和发展趋势，对社会焦虑和产业困惑进行回应，并提出解决大城市房地产市场可持续发展的治理方案，对政府科学决策提出帮助。

上海财经大学公共政策与治理研究院院长胡怡建教授做了开幕致辞，欢迎各位嘉宾和校内外师生参加本次房地产圆桌论坛，表示上海财经大学公共政策与治理研究院作为一个智库和研究机构，希望以后进一步与各界合作，开展更多推进社会和政策研究的活动。

随后，《探索与争鸣》杂志社副主编叶祝弟对参与本次论坛的嘉宾表示感谢，希望能以上海为观察点来探讨大城市房地产的问题，对当前与未来的市场做一个客观、公正和理性的分析。论坛主要分为两个部分。在上半场，诸位嘉宾先后阐述了对当前大城市房地产市场的现状诊断、趋势判断、矛盾分析和治理方案等观点。进入下半场之后，论坛以全体嘉宾参与自由讨论与辩论的方式进行。

   首先发言的是上海交通大学潘英丽教授，她主要从人口结构的角度出发，提出了一个“财富幻觉”的观点。目前家庭60%左右的资产是以房地产的形式存在的，假如想要以房养老的话，这是存在一种财富的幻觉。以房养老的目的实际上是用壮年期的剩余产品，以房产的形式作为载体，去置换那些养老的服务和产品，但是这一过程面临两个跳跃。第一个跳跃发生在房产套现的过程，实际是资本主义循环的一个惊险的跳跃。今天很多企业产能过剩，就是没有实现这个跳跃，最后可能走向破产。因为生育率在多年持续严重下滑，所以当老年人打算把房子卖出去的时候，可能面临需求不足的问题，即房产无法套现。第二个问题是因为年轻人口比重下降，未来的养老服务和产品的价格会极大提升，则房产价值相对“缩水”。另外，财富的代际转移以及城市化起到了推波助澜的作用。潘教授认为假如政府想让大城市房价合理回归，可以采取的措施包括提高银行首付款的比例、提高贷款利率、将目前大量过剩的商业营业房改建于廉租房或共有产权房等。

随后发言的是上海社科院戴晓波研究员，他主要通过三个理论来分析当前大城市的房地产市场。第一个是三资理论，即从资源、资产、资本三个角度去看上海的房地产市场。首先从资源的角度来看，当前大城市房地产市场的资源是总体过剩的。其次，从资产的角度来说，当前主要是房地产资产在涨价，但是其他资产没有大的涨价。另外，就资本规模而言，资本市场应该是在不断地增加的，但是资本并没有完全资本化，比如工业批复就没有完全资本化。从这几个角度来看的话，资产、资本、资源都有很大的优化空间。第二个是创新理论。创新城市具有人才聚集效应，推动了房价的上涨。今年4月份合肥涨价，后来武汉、南京涨价了，现在杭州也涨价了，目前所有房产价格上升的城市统统都是创新城市。第三个是三民理论。目前缺乏一个从民营到民本的民资过程。资本为什么大量进入房地产市场，因为住房资产具有私有产权属性，是可控的。要使中国经济能够真正发展的话，就要把资产自由化的范围放开。比如宅基地能不能实现自由流转、产权化。在民本经济实现之前，能不能实现一个更大范围的民资。

南京大学陈友华教授从多个角度提出对当前房地产市场的理解。第一，房地产和金融相互交织，房地产具有虚拟经济的成分，也有实体经济的成分，所以可能要重新划分以及理解房地产行业。第二，当今的库存问题实际上是政府“闲不住的手”所导致的。一线城市和少数二线城市房地产市场的火热，实际上也是一系列刺激政策所导致的结果，它是市场的报复性行为。第三、房地产市场价格的上涨，很多时候是以土地价格的推升所导致的，但是土地为什么会上升？实际上还是政府因素在起作用。第四、停止货币超过，中国经济可能比现在要更加糟糕。如果房地产不再作为一个资金的蓄水池，对经济的危害可能更大。如果中国新增发的货币找不到去处，房地产是不能去杠杆的。第五、中国房地产市场出现了严重的分化，一、二线城市不是本地的市场，实际上是一个全国性的市场。一线城市的房地产市场所具备的泡沫和风险可能比我们想象的要少。第六、现在有一个观点认为，房价的快速上涨洗劫了老百姓的财富，但是实际情况可能并不如此。目前住房拥有率在80%以上，上海原住居民甚至超过90%。所以，现在大家焦虑的是之前家庭资产结构的错误配置问题，对没有提高住房资产比重的决策行为感到后悔，其实是一种幸福的烦恼。第七、房地产调控也许是必要的，但一定要针对不同情况区别对待。政府要对那些刚需，首套房购买者给予必要的支持。比如对首套房购买给予七折优惠、首付款比例下降到25%，让年轻人享受房价上涨的红利，也减少了很多社会问题。

   接下来，复旦大学经济学院陈钊教授从宏观政策、城市化以及城市特征这三个方面提出对房地产市场的看法。他认为，首先需要在一个宏观的视角下分析房地产市场，因为房价的上涨和宏观政策紧密相关，比如货币超发就会引发房地产价格的快速上涨。但如果房价上涨只是通货膨胀的一个表现，那么所有人的收入和房价同比例增长的话，就不会有人觉得房价太高了。而现实却是很多人的收入上涨完全赶不上房价，所以，中国房价过高问题的背后，还存在着收入差距的两极分化这个因素。其次，他认为分析房地产市场要和人口因素等结合起来。比如，难以移动的优质资源集中于大城市，比如说好的大学、医疗服务，而且这种优质资源的供给受到政府管制，这就导致人口会更多地向公共服务集中的大城市涌入。上述两项因素的作用是相互加强的。当宏观因素推动房价上涨时，这一影响在大城市会得到更多的体现，从而导致大城市的房价上涨更为明显。另外，尽管货币和公共服务都是基本面的问题，但是这些因素又和投机行为结合在一起。由于大城市具备更好的促使房价上涨的基本面因素，所以投机资本容易向大城市集聚，这就可能在短期内造成大城市房价的更快拉升。当然，最后大城市房价高还存在个体因素，如城市自身土地供应量不足、土地供应结构失衡和容积率管控等。为应对这些问题，陈钊教授认为增加土地供给是必要的，而土地制度改革不仅对房价，而且对于缩小城乡收入差距也有积极影响。另外，要做到跨区域公共服务的均等化，同时放松管制，允许各类资本向社会提供优质的公共服务。特别地，陈钊教授认为提高首付比例的政策需要谨慎。如果当前不能控制房价进一步上涨的话，限制首付比例以后穷人更买不起房，而对富人的影响相对不大，于是这可能进一步扩大财富差距。

第五个发言的是浙江大学韩昊英教授，他首先分析了推动大城市的房价上涨的基本面因素。韩国和日本的人口规模逐步减少，且人口是向大都市圈集聚的。互联网经济的时代加速了这一人口迁移进程。当前国家对大城市有诸多规划，如限制人口和提高各种公共服务水平，者为大众提供了一个非常明确的信号。把这种福利的提升限定在非常小的大城市范围内，所以长期来说大城市房地产价格上涨是一个正常的情况。另外，由于存在信息不确定性，房价会在短期内出现巨大的波动。当前的城市规划没有发挥应用的积极作用。城市规划的基础是人口规模的预测，但是历史上的人口规模预测值和实际值相差甚远。现有规划对用地分类过于简单，兼容性的划分导致对未来整体的用地空间分布是很难判断的。目前政府对市场的干预手段频繁，且手段越来越严厉，如限人口和限购。没有边界的政府肯定会给社会带来危机感，只有政府的权利能够被有效限制的时候，市场信息才能作为决策的依据。

同济大学钟宁桦教授则指出，应该从短期和长期两个不同的方向去分析房价的变动。长期因素可能不能解释短期的价格变动。最近一年里面房价上涨的非常快，但是人口等长期因素在此期间的变化不可能那么剧烈，所起不能用长期的因素解释短期的房价变动。另外，近期的房价大涨可能和即将发生的“十九大”换届相关。首先，从历史经验来看，政府在换届之前一般会采取比较宽松的货币政策，试图稳住经济增长，这一政策的影响通过各种各样的方式传导到了房地产市场。其次，政府对土地供给的严格控制是推动房价上涨的关键因素。土地资源垄断在政府手中，在十九大召开的最后冲刺阶段，地方官员为了保增长的业绩压力，通过降低供给来是获得更高的利润。

上海财经大学副校长姚玲珍教授是在下午上课后一结束就立刻赶来会场做发言。姚玲珍副校长提出，当前应该重点思考的是未来房地产市场和整体经济的发展问题。首先，经济增长速度在下降，但是大量资金又流入房地产市场，这对一个国家的竞争力影响很大。要加大对实体经济的政策制度的支撑。2008年世界经济危机之后，为什么德国的经济受到的冲击不是那么大？其中一点就是德国的实体经济很发达。其次，一线城市价格难以下降，政府要统筹区域发展，逐步实现公共服务的均等化，包括社会保障的全覆盖，甚至新型城镇化。最后，过去将近20年当中，我们把房地产业作为一个重要的经济增长点。但是随着住房市场的转型，包括从增量到存量、从投资到消费、从弱化的经济属性到强化的社会属性，需要有一个重新的定位分析。概言之，经过这几十年的发展，我们应该回过头来系统地总结一下住房市场，或者说房地产市场这么多年走下来，到底整个是什么样的，哪些方面是做得比较好的，哪些方面是我们要进一步要做的，包括它对整个社会经济发展的贡献。

    华东师范大学法学院凌维慈副教授则从法律和治理的视角分析了当前的房地产问题。大城市房价的高涨，可能是货币超发、流动性等宏观问题。除了这些经济因素以外，政府政策，特别是在保障房这个政策，它的有些行为可能存在推波助澜的作用。凌维慈副教授认为，从法律的角度来讲，地方政府是治理的核心。地方政府在提出住房政策的过程当中，在住房政策利益均衡的过程当中，到今天为止可能有不足的地方。比如说土地财政的问题，政府其实是以矛盾的状态来看待地王现象的。一方面，地方的出现可以缓解财政压力，但另一方面又要承担必要的风险。另外，目前的房地产政策基本是政府一家独言。其实法律界中许多法学家非常反对限购政策，因为对于财产权而言，限购限制了个人行使财产权的自由。但是，全面的决策机制都要通过立法非常冗长的一个过程去讨论，等机制成熟之后，可能就失去了市场调整的好时机了，所以这也是一个矛盾。对此，凌维慈教授的观点是，先进法治国家的做法是由一个对市民负责的机关来决定住宅政策的目的和手段，由这样的一个机关来确定目标，或者决策手段的选择，再由相关行政来落实具体的措施。我国应强调中央政府对地方政府首长的问责，并在地方政府住房政策决策中改革决策机制，重视公众福利诉求，平衡部门利益。

上海财经大学王克强教授则从土地经济学的角度提出一个比较独到的观点，他认为未来地价会继续温柔理性地推动房价的上涨，而且当前地价上涨不够快，未来还有较大的增长空间，房地产业要创新消化地价上涨带来的涨价压力。王克强教授认为，我国现在真正放开的土地市场只有部分城市土地市场，并且越是管制相对较弱的地区，地价上涨越快。随着城市化的推进，未来地价的增长空间还有。另外，国际上的征地制度有三种模式，一种是不完全市场模式，一种是完全市场模式（完全市场模式就是说征地价格完全由市场决定），中间还有一个相当市场模式，这个是处于中间过渡形态，这个地价的价格基本上能够跟着市场走。但中国的土地市场还没有完全反应。以上海为例，上海以前的土地是“低进低出”（低价征收低价出让）方式，这种制度实际上是以牺牲农民农村的部分利益为代价，这个路径实际上已经很难持续。上海最近几年已经在探索更加合理的征地定价制度，土地征收的价格会进一步上涨。而且，未来的地价的成本将会非常高，最近上海试点的建设用地减量化制度，2015年减量化的成本很多已经超过50万元/亩，现在减量化的指标各个区内部的购买指标已经达到了80万-120万。建设用地本身的成本上升，出让价格必然有一定的上升。但地价仅仅是房价的一部分，房地产相关行业要进行创新，消化地价上涨带来的成本上涨影响，做到地价涨而房价更小程度的上涨，是非常值得研究的问题。

论坛的下半场上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授首先做发言，就近期大城市土地市场异动、地价屡超房价、地王颇出的现象做了分析，并提出对策建议。陈杰教授认为，土地市场的稳健是房地产市场可持续发展的前提，地王现象有房企出于自身战略需求的考量，但对房地产市场健康、金融体系安全和宏观经济稳定都有很强的破坏性，需要高度重视和警惕。但地王现象本身又是宏观经济、金融体系、土地制度、房地产市场治理、房企公司治理多方面内在缺陷问题的产物，对地王现象要取得根本性治理，是一个系统工程。但当前最迫切的是通过政策引导改变市场预期和降低房地产开发与需求的杠杆系数来紧急防范土地与住房市场非理性进一步传染和自我放大到无法收拾的境地。

随后，参会的论坛专家还对自己的发言进行了进一步的阐述补充，并相互之间在观点上进行交锋和辨析，在大城市房地产市场当前量价异动趋势需要高度警惕、政府应该及时表明清晰立场、努力增加市场透明度、通过紧急政策改变市场供需对比和扭转市场预期等问题上取得了共识。

最后，主持人陈杰教授宣布本次圆桌论坛圆满结束，并感谢与会嘉宾和听众的热情支持和参与，希望今后能通过更多的交流去更深入地理解短、中、长期的房地产市场，据此提出与社会经济环境相适应的治理策略。